Comprendre la cause du non-paiement

Il peut être pertinent de comprendre pourquoi le client refuse de vous payer. Le client a-t-il des questions sur les montants facturés? Fournissez-lui les explications nécessaires à sa compréhension de la facturation. Le client considère-t-il que les travaux ne sont pas conformes ou sont mal faits? Sachez que la loi permet de retenir une somme proportionnelle au coût des travaux correctifs nécessaires. Ainsi, les malfaçons doivent être corrigées sans frais, et le client aura l’obligation de payer le montant total dû.

Rappels de courtoisie

Un simple oubli peut expliquer le non-paiement. Ainsi, un rappel pourrait remédier à la situation. À cette étape, il est préférable de demeurer poli et compréhensif. Un message trop agressif peut frustrer le client et l’amener à se tenir sur ses gardes.

• Envoyer un état de compte
• Envoyer un courriel de rappel
• Faire un rappel par téléphone

Mise en demeure

Cette lettre indique à la personne visée de corriger une situation dans un délai déterminé. Dans ce cas-ci, payer dans un délai précis et raisonnable. Elle démontre le sérieux de votre démarche. À l’expiration de ce délai, vous pourrez poursuivre le client s’il ne vous a toujours pas payé.

• Modèle de mise en demeure
• Fiche juridique concernant la mise en demeure

Poursuivre le client (recours devant les tribunaux)

Vous bénéficiez d’un délai de trois ans pour intenter une poursuite contre votre client, s’il ne paie pas les sommes dues.

Puisque des frais d’avocat peuvent être associés à une poursuite, il peut s’avérer plus avantageux sur le plan financier de s’entendre pour une somme moindre avec le client.

Hypothèque légale 

L’hypothèque légale donne aux entrepreneurs qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble un droit sur celui-ci pour garantir le paiement des travaux exécutés ou des matériaux fournis. Cette mesure de protection constitue la meilleure garantie de paiement à condition que les formalités requises soient respectées. Par exemple, l’immeuble peut être vendu sous contrôle de justice et la somme d’argent obtenue sera distribuée entre les créanciers.

ATTENTION : Après la fin des travaux, vous n’avez que 30 jours pour faire inscrire une hypothèque par un avocat ou un notaire. Vous devez donc rapidement prendre une décision et entreprendre vos démarches.

Nous vous invitons à consulter les outils et les documents ci-dessous pour en savoir davantage sur les conditions à remplir et les étapes à suivre :

• Outil Avez-vous droit à l’hypothèque légale?
• Fiche juridique Hypothèque légale de construction - Partie 1
• Fiche juridique Hypothèque légale de construction - Partie 2
• Fiche juridique La dénonciation de contrat
• Modèle de dénonciation de contrat au propriétaire

Agence de recouvrement

Vous pouvez solliciter les services d’une agence de recouvrement. Celle-ci enverra des lettres et appellera le client afin de tenter d’obtenir le paiement dû.

Ce recours convient davantage aux entreprises possédant un gros volume de factures impayées ou n’ayant pas le temps de gérer le processus de rappel de leurs factures impayées.

Les agences de recouvrement doivent détenir un permis de l’Office de la protection du consommateur pour exercer leurs activités (vérifier si l’agence détient un permis). La loi encadre leur conduite et les moyens qu’elles peuvent utiliser.

La CMMTQ ne recommande pas d’agences de recouvrement en particulier.

Ces obligations sont semblables à celles prévues à la Loi sur le bâtiment qui exige que le titulaire d’une licence d’entrepreneur de construction indique son numéro de licence dans toute forme de publicité (incluant les véhicules) ainsi que sur certains documents. Toutefois, en tant que membre de la CMMTQ, vous bénéficiez d’une exemption. Vous n’êtes pas obligé d’indiquer votre numéro de licence, mais vous devez vous conformer aux obligations d’identification de la CMMTQ.

L’objet de ces obligations d’identification est de permettre au public de reconnaître facilement un professionnel de la plomberie et du chauffage par rapport à quiconque pourrait prétendre l’être (exercice illégal du métier). Pour cette raison, l’identification uniforme de tous les maîtres mécaniciens en tuyauterie est essentielle. Un client sera incité à faire affaire avec un entrepreneur identifié comme membre de la CMMTQ, sachant qu’il a été soumis à un processus de qualification professionnelle, qu’il détient les connaissances et le savoir-faire nécessaires à l’exécution de travaux en mécanique du bâtiment et qu’il est encadré par une corporation professionnelle.

*Les expressions « logo » et « symbole graphique » contenus à la réglementation de la CMMTQ représente une seule et même image, le logo.

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Documents et publicités

L’expression « tout autre document utilisé à des fins d’affaires » est interprétée par rapport aux activités reliées à la CMMTQ. Les documents visés sont donc ceux qu’un membre envoie aux clients, aux fournisseurs, etc. dans le cadre de ses activités reliées aux spécialités de la mécanique du bâtiment. Si un membre œuvre dans plusieurs secteurs d’activités, par exemple, il possède une division mécanique du bâtiment et une division électricité, il n’a pas à mettre le logo de la CMMTQ sur les documents qu’il utilise uniquement dans sa division électricité (ex. : la facture remise au client pour des travaux d’électricité).

Aucune dimension minimale, mais il est suggéré que la largeur du logo ne soit jamais inférieure à 2,54 cm (un pouce).

Véhicules

L’expression « tout véhicule qu’il utilise pour ses affaires » est interprétée par rapport aux activités d’exécution de travaux reliées à la CMMTQ, soit les spécialités de la mécanique du bâtiment. Un membre doit donc identifier tous les véhicules (même ceux immatriculés à un autre nom) qu’il utilise dans le cadre de l’exécution de tels travaux. Par conséquent, un véhicule de service servant uniquement pour des travaux d’électricité n’est pas visé.

Qu’entend-on par la « nature du métier »? Il s’agit des spécialités pour lesquelles vous êtes qualifié. Par exemple la plomberie, le chauffage (à eau chaude et à vapeur ou à air chaud), les systèmes de brûleurs (gaz naturel ou huile), la réfrigération et la protection incendie.

Exemples d’application de l’obligation d’identification des documents

Lorsque vous utilisez un document reproduit en plusieurs copies, il est obligatoire de mettre le logo de la CMMTQ uniquement sur la copie remise au client.

Exemples d’application de l’obligation d’identification des publicités

Exemples d’application de l’obligation d’identification des véhicules

L’identification du membre doit être placée à un endroit visible sur le véhicule. Il n’est donc pas nécessaire d’identifier les deux côtés du véhicule. Par exemple, une seule identification à l’arrière du véhicule respecte l’obligation prévue au Règlement. Des autocollants à apposer sur les véhicules sont disponibles gratuitement auprès de la CMMTQ.

Note : Le présent document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Quelles sont les conditions d’admissibilité?

Les conditions pour intenter une poursuite à la Cour des petites créances sont les suivantes :

1. la demande doit viser la réclamation d’une somme d’argent n’excédant pas 15 000 $ (sans tenir compte des intérêts) ou l’annulation ou la résiliation d’un contrat (entente écrite ou verbale) dont la valeur n’excède pas 15 000 $;
2. la partie demanderesse (le créancier qui poursuit) doit être : une personne physique, incluant celle qui exploite une entreprise individuelle (elle doit agir elle-même ou peut se faire représenter gratuitement par son conjoint, un parent, un allié ou un ami en donnant à cette personne un mandat par écrit);
   
   ou
   
   une personne morale (compagnie), une société ou une association qui ne comptait pas plus de 10 employés (personnes liées à elle par un contrat de travail) en même temps au cours des 12 mois précédant sa demande (elle peut être représentée seulement par un dirigeant ou une personne à son seul service et liée à elle par un contrat de travail).
   
   

Les recours hypothécaires (hypothèque légale de construction) ne peuvent pas être entendus par la Cour des petites créances.

Par ailleurs, vous pouvez volontairement réduire votre créance, par exemple de 17 000 $, à un montant de 15 000 $ afin d’être entendu à la Cour des petites créances.

Enfin, si une entreprise comptant plus de 10 employés vous poursuit devant un autre tribunal pour une créance n’excédant pas 15 000 $, vous pouvez à certaines conditions faire une demande au greffier de ce tribunal afin que le dossier soit transféré devant la Cour des petites créances.

Quand et comment intenter une poursuite?

Il est possible d’intenter une poursuite à la Cour des petites créances lorsque la somme réclamée est due et exigible, c’est-à-dire qu’elle est payable immédiatement, sans délai. Avant d’intenter la poursuite, il est fortement recommandé d’envoyer une lettre de mise en demeure à votre débiteur (celui que vous poursuivez) afin de lui donner une dernière chance d’exécuter son obligation (voir la fiche Juridique La mise en demeure).

La poursuite commence par le dépôt à la cour d’une demande écrite accompagnée des pièces (mise en demeure, facture, contrat, etc.) que vous désirez produire en preuve pour soutenir votre réclamation. Vous pouvez compléter la demande à l’aide d’un formulaire interactif de demande disponible en ligne sur le site du ministère de la Justice, ou avec l’aide du greffier. Si vous voulez faire témoigner des personnes, vous pouvez demander au greffier de les convoquer pour vous assurer de leur présence à l’audience. Une déclaration écrite peut aussi remplacer le témoignage d’une personne.

La demande peut être présentée dans le district judiciaire où la partie poursuivie (la défenderesse) a son domicile ou sa dernière résidence connue, dans le district où l’événement est survenu ou dans celui du lieu de formation du contrat. Si la demande est admissible, le greffier l’enverra à la partie défenderesse. Cette dernière peut décider de payer le montant réclamé, de proposer un règlement à l’amiable ou de contester la demande.

Le greffier peut vous donner de l’information utile sur la procédure à suivre, vous aider à préparer un acte de procédure ou à remplir un formulaire et vous renseigner sur le suivi d’un dossier. Toutefois, il ne donne aucun conseil juridique. Communiquer avec le greffier des petites créances du palais de justice où votre dossier doit être présenté.

Vous pouvez, sans frais additionnels, vous prévaloir du service de médiation offert par la cour des petites créances. Notez que l’acceptation du processus de médiation par les parties ne signifie pas une reconnaissance de responsabilité de leur part.

Comment fonctionne la médiation?

Le médiateur est un avocat ou un notaire accrédité. Il convoque les parties à une séance de médiation qui dure environ une heure. La séance de médiation est privée et se déroule sans grande formalité. Le médiateur agit à titre de président. Il entend les prétentions et les arguments de chacune des parties. Il fournit l’information juridique selon leur situation et propose des pistes de solution, au besoin. Il crée un climat favorable pour régler le conflit à l’amiable.

Lorsque les parties s’entendent, elles rédigent et signent une entente qui peut être déposée au greffe. L’entente est entérinée par le juge ou le greffier et équivaut alors à un jugement.

Si les parties ne réussissent pas à s’entendre, le médiateur rédige un rapport et le dépose au greffe. Les parties recevront une convocation pour une audience fixée devant un juge.

Les offres et les propos des parties pour tenter de régler le litige lors de la séance de médiation ne peuvent pas être déposés en preuve lors de l’audience, sauf si les parties y consentent, ce qui laisse place à des discussions franches et non préjudiciables.

Comment se déroule l’audience?

Plusieurs causes sont prévues le même jour, mais il est important de se présenter à l’heure de la convocation. Si la partie demanderesse est absente le jour du procès, le juge peut rejeter sa demande. De même, si la partie défenderesse est absente, le juge peut la condamner sans avoir entendu sa défense.

Lors de l’audience, le juge dirige les débats, entend les parties et interroge les témoins, s’il y a lieu. La partie demanderesse doit prouver le bien-fondé de sa demande. La partie défenderesse fait valoir ses motifs de contestation. Après avoir entendu toute la preuve, le juge peut rendre un jugement immédiatement, en présence des parties, ou prendre la cause en délibéré, c’est-à-dire rendre un jugement plus tard après avoir analysé de manière approfondie la preuve présentée par les parties.

Le jugement de la Cour des petites créances est final et sans appel.

Comment faire exécuter le jugement?

La partie condamnée à payer une somme d’argent (débiteur) doit le faire dans un délai de 30 jours à partir de la date du jugement, sauf si le juge en a ordonné autrement. Dans le cas où la demande n’aurait pas été contestée et qu’un jugement est rendu, le délai pour payer est de 10 jours seulement.

À défaut d’un paiement dans le délai requis, le créancier peut entreprendre des procédures d’exécution forcée, par exemple faire saisir des biens du débiteur et même son salaire ou ses comptes bancaires.

Le créancier peut entreprendre les procédures d’exécution du jugement lui-même ou recourir aux services d’un huissier. Il peut également profiter des services du greffier de la Cour des petites créances.

Bref, une petite créance est une réclamation :

• n’excédant pas 15 000 $;
• faite par une personne physique
  ou
  par une personne morale (compagnie), une société ou une association qui ne comptait pas plus de 10 employés en même temps dans les 12 mois précédant la demande.

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Pourquoi dénoncer le contrat?

D’abord, parce qu’il s’agit d’une obligation prévue au Code civil du Québec pour confirmer le droit à l’hypothèque légale de la construction.

Ensuite, parce que la dénonciation permet à l’entrepreneur qui ne conclut pas son contrat directement avec le propriétaire de garantir, par une hypothèque légale, le paiement de ses travaux et des matériaux fournis dans le cadre de la construction ou de la rénovation d’un immeuble.

Ainsi, le propriétaire qui a conclu un contrat, avec un entrepreneur général par exemple, est informé que des sous-traitants exécutent des travaux sur son immeuble. Il peut ainsi s’assurer que ces sous-traitants sont payés au moment où il paie l’entrepreneur général. Si ce n’est pas le cas, il peut retenir, du montant payable à l’entrepreneur général, une somme suffisante pour payer les sous-traitants qui peuvent inscrire une hypothèque légale sur son immeuble.

Qui doit dénoncer?

Seul l’entrepreneur qui ne contracte pas directement avec le propriétaire est tenu de dénoncer son contrat pour avoir droit à l’hypothèque légale. Par exemple, le sous-traitant qui conclut un contrat avec un entrepreneur général doit absolument dénoncer son contrat au propriétaire, sinon son hypothèque légale ne sera pas valide.

À qui dénoncer?

La dénonciation doit être transmise directement au propriétaire de l’immeuble inscrit au registre foncier ET à tous les copropriétaires. Une recherche de titres au Registre foncier du Québec est nécessaire pour identifier le ou les véritables propriétaires.

Les travaux demandés par une personne qui n’est pas propriétaire, tel le locataire, ne donnent pas droit à l’hypothèque légale. Pour plus d’information, consultez la fiche juridique L’Hypothèque légale de construction.

Quand dénoncer?

Avant le début des travaux, sinon le paiement des travaux déjà complétés ou des matériaux déjà fournis ne seront pas protégés par l’hypothèque légale de construction. Seuls les travaux exécutés ou les matériaux fournis après la dénonciation sont couverts.

Comment dénoncer?

La dénonciation doit obligatoirement être faite par écrit. Elle doit contenir les éléments suivants : la désignation du propriétaire de l’immeuble, la mention selon laquelle la dénonciation est faite selon l’article 2728 du Code civil du Québec, la nature des travaux, les matériaux ou les services, le prix du contrat, le nom de l’entrepreneur ayant accordé le sous-contrat et l’intention du sous-traitant de se prévaloir de l’hypothèque légale en cas de non-paiement.

Le sous-traitant qui dénonce doit prouver que la dénonciation a été reçue par le ou les propriétaires. À elle seule, la preuve de l’envoi de la dénonciation ne suffit pas. Pour cette raison, il est recommandé d’envoyer la dénonciation au propriétaire par poste recommandée avec accusé de réception ou de la faire signifier par un huissier.

Questions fréquentes

S’il y a un changement de propriétaire de l’immeuble, dois-je dénoncer de nouveau?

Non. La vente de l’immeuble par le propriétaire n’oblige pas le sous-traitant de dénoncer une seconde fois son contrat au nouveau propriétaire.

Une modification au contrat qui entraîne une augmentation du prix doit-elle être dénoncée?

Non. Cependant, une modification au contrat qui entraîne une hausse du prix doit être dénoncée de nouveau :

• s’il s’agit de nouveaux travaux qui n’étaient pas prévus au contrat principal. Les travaux accessoires n’ont pas à être dénoncés de nouveau.
• si la mention « plus les coûts liés aux extras et aux changements » n’apparaît pas à la dénonciation de contrat.
  
  

Puis-je dénoncer mon contrat par courriel?

Oui, mais ce n’est pas recommandé. La jurisprudence considère qu’il est plus difficile de prouver la réception de la dénonciation et la date à laquelle elle est reçue s’il n’y a pas de réponse du destinataire ou en l’absence d’un mécanisme permettant de confirmer la réception du courriel.

Lorsque le propriétaire connaît l’existence du contrat, dois-je dénoncer quand même?

La simple connaissance par le propriétaire de l’existence du contrat du sous-traitant ou de l’exécution des travaux par celui-ci ne suffit pas. Il doit recevoir une dénonciation écrite en bonne et due forme.

Est-ce que ma dénonciation est valide si elle est remise à l’entrepreneur général?

Non. Elle ne l’est pas non plus si elle est remise au surveillant des travaux, au gérant de projet, à l’architecte, à l’ingénieur, au locataire, au conjoint du propriétaire, à la compagnie liée du propriétaire ou à toute autre personne qui n’a pas le mandat de représenter le propriétaire et de recevoir la dénonciation.

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Qu’est-ce qu’une mise en demeure?

Il s’agit d’une lettre demandant formellement à une personne de faire ou de ne pas faire une chose dans un laps de temps déterminé. Dans le cadre du recouvrement d’un compte impayé, la mise en demeure constitue le dernier avis formel qu’un entrepreneur adresse à son débiteur pour être payé avant de le poursuivre en justice.

À quoi sert la mise en demeure?

La mise en demeure sert à donner au débiteur un délai de grâce pour exécuter son obligation. De plus, à moins d’indications contraires au contrat, elle est le point de départ pour le calcul des intérêts qui seront payés pour réparer le préjudice résultant du retard à exécuter l’obligation.

Lorsqu’une poursuite judiciaire est intentée contre un débiteur qui n’a pas préalablement été mis en demeure, il a le droit d’exécuter son obligation dans un délai raisonnable à compter de la demande en justice. Ce faisant, l’entrepreneur qui a intenté la poursuite doit lui-même en assumer les frais.

La mise en demeure a aussi un effet psychologique, car elle incite souvent les parties à régler le dossier à l’amiable. Il est donc recommandé de toujours envoyer une mise en demeure avant d’intenter une poursuite judiciaire, et ce, même s’il existe certaines situations où le débiteur est en demeure par le seul effet de la loi ou par les termes mêmes du contrat.

Comment rédiger et expédier la mise en demeure?

La mise en demeure doit prendre la forme d’un écrit (lettre) et exprimer de manière claire et précise les demandes au débiteur (voir l’exemple ci-dessous). Un délai d’exécution suffisant doit être accordé au débiteur, selon la nature de l’obligation et les circonstances, car ce dernier peut toujours s’acquitter de son obligation dans un délai raisonnable à compter de la mise en demeure. En général, il est suffisant d’accorder un délai de 7 à 15 jours dans la mise en demeure pour obtenir le paiement d’un montant d’argent.

La mise en demeure peut être rédigée par l’entrepreneur lui-même ou par un avocat. Dans ce dernier cas, elle peut avoir plus d’impact sur certains débiteurs. Toutefois, l’un ou l’autre possède la même valeur légale.

Il est conseillé d’envoyer la mise en demeure par poste recommandée, avec accusé de réception. Conservez-en une copie avec la preuve de réception émise par le service des postes pour prouver que votre débiteur a bien reçu la mise en demeure. Il est aussi possible de faire signifier la mise en demeure par un huissier, mais les coûts sont plus élevés.

Une poursuite judiciaire?

Après l’expiration du délai accordé au débiteur dans la mise en demeure, une poursuite judiciaire peut être intentée en cas d’inexécution de l’obligation. Vous avez jusqu’à 3 ans à partir du moment où le montant est dû et exigible pour intenter une action pour compte impayé. Ceci laisse le temps d’évaluer la solvabilité du débiteur et les chances d’être payé.

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Qui est protégé?

L’entrepreneur et le sous-entrepreneur (titulaires de la licence appropriée), le fournisseur de matériaux, l’ouvrier, l’architecte et l’ingénieur sont les bénéficiaires de l’hypothèque légale de construction.

L’entrepreneur (sous-traitant) qui ne contracte pas directement avec le propriétaire a l’obligation, pour avoir droit à l’hypothèque légale, de dénoncer son contrat par écrit aux propriétaires, et ce, avant de débuter les travaux ou de fournir les matériaux (voir la fiche juridique La dénonciation de contrat).

Quels sont les travaux visés?

Seuls les travaux de construction ou de rénovation demandés par le propriétaire de l’immeuble sont protégés par l’hypothèque légale de construction. Il doit s’agir de travaux de construction ou de rénovation qui donnent une plus-value à l’immeuble, c’est-à-dire qui haussent la valeur de l’immeuble. Ainsi, les simples travaux d’entretien ou les réparations mineures ne sont pas protégés par l’hypothèque légale.

Les travaux demandés par une personne qui n’est pas propriétaire, tel le locataire, ne donnent pas droit à l’hypothèque légale.

Quelle garantie offre-t-elle?

L’hypothèque légale de construction ne porte que sur l’immeuble ayant fait l’objet de travaux de construction ou de rénovation. Elle prend rang avant toutes les autres hypothèques, même celles publiées avant (par exemple, l’hypothèque d’une banque). Elle accorde un rang privilégié sur la plus-value ajoutée par les travaux à l’immeuble.

Comment faire pour en bénéficier?

Avis d’hypothèque légale

L’hypothèque légale de construction existe de plein droit et elle subsiste jusqu’à 30 jours suivant la fin des travaux. Toutefois, en tout temps avant l’expiration de ce délai, il est essentiel de procéder à l’inscription au registre foncier d’un avis d’hypothèque légale afin de conserver son droit à l’hypothèque légale. Cet avis doit indiquer la désignation de l’immeuble, le montant de la créance et être signifié aux propriétaires de l’immeuble. De plus, il doit être attesté par un notaire ou un avocat.

La fin des travaux survient lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine. Il y a donc fin des travaux lorsque l’ensemble des travaux prévus au contrat de construction ou de rénovation est complété. La fin des travaux ne correspond pas nécessairement à la fin de l’exécution de vos propres travaux.

Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire

Si la créance n’est toujours pas payée, dans les 6 mois suivant la fin des travaux, il est essentiel de procéder à l’inscription au registre foncier d’un préavis d’exercice du droit hypothécaire ou publier une action contre le propriétaire, sinon le droit à l’hypothèque légale s’éteint. Le préavis d’exercice doit être attesté par un notaire ou un avocat ou, encore, par deux témoins dont l’un sous serment. Il est aussi obligatoire de signifier le préavis d’exercice.

L’entrepreneur qui a publié un préavis d’exercice aura le choix d’exercer un des quatre recours hypothécaires suivants (sous réserve de certaines conditions) :

• prendre possession de l’immeuble pour l’administrer,
• le prendre en paiement de sa créance,
• le faire vendre sous contrôle de justice; ou
• le vendre lui-même.

La vente sous contrôle de justice semble le recours le plus utilisé et permet d’être payé à même les fonds de la vente.

Le droit à l’hypothèque légale de construction s’éteint s’il n’y a pas d’inscription d’un avis d’hypothèque légale et d’un préavis d’exercice (ou une action) conformément à la loi.

Calendrier de conservation du droit à l’hypothèque légale de construction

Première étape : avant le début des travaux

Dénonciation écrite du contrat

• aux propriétaires de l’immeuble;
• par courrier recommandé avec accusé de réception.

Cette démarche est obligatoire pour tous ceux qui ne contractent pas directement avec le propriétaire.

Deuxième étape : au plus tard 30 jours après la fin des travaux

Avis d’hypothèque légale

• inscrire au registre foncier du Bureau de la publicité des droits;
• signifier aux propriétaires.

Cette démarche est obligatoire pour tous.

Troisième étape : au plus tard 6 mois après la fin des travaux

Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire

• signifier aux propriétaires, au débiteur et à toute autre personne contre laquelle le droit hypothécaire est exercé;
• inscrire au registre foncier du Bureau de la publicité des droits.

Cette démarche est obligatoire pour tous. Cependant, l’entrepreneur peut, à la place du préavis d’exercice, publier une action contre le propriétaire dans le même délai.

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Quel est le but de l’hypothèque légale de construction?

L’hypothèque légale de construction confère à l’entrepreneur un droit réel sur l’immeuble où il a exécuté des travaux de construction ou de rénovation, et ce, pour garantir le paiement de sa créance, pourvu que toutes les formalités soient respectées. Au bout du compte, l’hypothèque légale de construction détenue par l’entrepreneur peut lui permettre de faire vendre l’immeuble et d’être payé à même le prix de la vente (comme le ferait une banque avec son hypothèque).

Le législateur a ainsi voulu donner une protection supplémentaire aux intervenants qui participent à la construction ou à la rénovation d’un immeuble. Ce statut privilégié est limité à la valeur ajoutée à l’immeuble par l’ensemble des travaux (la plus-value).

Bénéficiaires

Qui sont les bénéficiaires de l’hypothèque légale de construction?

S’ils ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, les personnes suivantes peuvent bénéficier de l’hypothèque légale : l’entrepreneur, le sous-entrepreneur (ou sous-traitant), le fournisseur de matériaux, l’ouvrier, l’architecte et l’ingénieur. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale (une compagnie).

Que peut-il arriver si l’entrepreneur ne détient pas la licence appropriée aux travaux qu’il effectue?

L’article 50 de la Loi sur le bâtiment (RLRQ, c. B-1.1) donne la possibilité au propriétaire de faire radier l’hypothèque légale inscrite sur son immeuble par l’entrepreneur qui ne détient pas la licence appropriée. La demande de radiation ne peut être reçue s’il est établi que le propriétaire savait que l’entrepreneur n’était pas titulaire de la licence appropriée.

Cette disposition constitue une mesure de protection contre les entrepreneurs non licenciés (travail au noir). Attention, cela peut aussi avoir des conséquences pour les entrepreneurs membres de la CMMTQ s’ils ne détiennent pas la licence appropriée aux travaux qu’ils exécutent. Par exemple, l’entrepreneur qui possède la licence en systèmes de chauffage hydronique, mais qui exécute des travaux nécessitant la licence en plomberie, pourrait voir son hypothèque légale radiée si le propriétaire en fait la demande, sauf si la preuve démontre que le propriétaire savait que l’entrepreneur ne détenait pas la licence appropriée.

L’entrepreneur doit être prudent et s’assurer de détenir la licence appropriée aux travaux qu’il exécute, et ce, en tout temps, soit lors de la conclusion du contrat, pendant l’exécution des travaux et au moment d’inscrire l’hypothèque légale.

À titre d’exemple, un entrepreneur met fin à sa carrière et fait annuler sa licence avant d’inscrire l’hypothèque légale. Même si l’entrepreneur détenait la licence appropriée lorsqu’il a exécuté les travaux, son hypothèque pourrait être radiée puisqu’il n’était plus titulaire d’une licence lors de l’inscription de l’avis d’hypothèque légale et du préavis d’exercice.

Cette obligation de détenir la licence appropriée s’applique autant à l’entrepreneur qu’au sous-entrepreneur (sous-traitant).

Travaux et immeuble visés

Quels sont les travaux visés par l’hypothèque légale de construction?

L’hypothèque légale de construction n’existe que dans le cadre de travaux de construction ou de rénovation d’un immeuble.

Contrairement à la définition de la Loi sur le bâtiment (article 9), l’interprétation de l’expression « travaux de construction ou de rénovation d’un immeuble » utilisée ici est plus restreinte et ne comprend pas les travaux d’entretien ou de réparation mineure.

Les travaux de construction comprennent l’érection d’un bâtiment. Toutefois, les travaux de démolition, nécessaires à la construction ou à la rénovation, peuvent aussi être protégés par l’hypothèque légale.

En ce qui concerne les travaux de rénovation, de manière générale, il s’agit de travaux majeurs qui apportent une plus-value à l’immeuble, c’est-à-dire qu’ils ajoutent de la valeur à l’immeuble. La plus-value peut être définie comme la différence entre la valeur d’un immeuble amélioré et la valeur de l’immeuble sans cette amélioration.

Par exemple, la simple réparation d’une fenêtre ne peut être qualifiée de travail de rénovation. Par contre, si toutes les vieilles fenêtres d’un immeuble sont remplacées par de nouvelles fenêtres, il s’agit alors de véritables travaux de rénovation qui sont couverts par l’hypothèque légale puisqu’ils font augmenter la valeur de l’immeuble.

Ainsi, les travaux qui consistent à faire une nouvelle salle de bains dans une résidence sont susceptibles d’apporter une plus-value à l’immeuble et pourraient être couverts par l’hypothèque légale de construction. Par contre, les travaux de réparation mineure ne donnant généralement aucune plus-value (par exemple, remplacer uniquement une toilette, un chauffe-eau ou réparer une tuyauterie) ne sont pas couverts par l’hypothèque légale de construction.

Qui doit demander les travaux?

Les travaux protégés par l’hypothèque légale de construction sont ceux demandés par le propriétaire de l’immeuble.

Par conséquent, les travaux de construction ou de rénovation que le locataire d’un immeuble fait exécuter à sa demande ne donnent pas droit à une hypothèque légale (sauf si exceptionnellement, il existe une entente entre le propriétaire et le locataire). L’entrepreneur doit donc s’assurer que le locataire a la capacité de payer les travaux ou de contracter directement avec le propriétaire, lorsque possible.

L’entrepreneur doit aussi prêter attention à certaines situations. L’identification du propriétaire de l’immeuble peut être difficile, par exemple, dans les cas de personnes mariées ou conjointes, d’un gestionnaire d’immeuble ou d’une compagnie à actionnaire unique. Une recherche de titres peut s’avérer utile pour identifier le véritable propriétaire.

Quel bien peut faire l’objet d’une hypothèque légale de construction?

L’hypothèque légale de construction ne peut porter que sur l’immeuble sur lequel les travaux de construction ou de rénovation ont été exécutés. L’immeuble comprend le fonds de terre (terrain) et le bâtiment qui y est construit avec tout ce qu’il comprend véritablement.

Par exemple, un entrepreneur en plomberie obtient un contrat dans le cadre de la construction d’une maison neuve. L’hypothèque légale de construction lui confère donc un droit sur cet immeuble pour garantir le paiement de sa créance (le coût de ses travaux et des matériaux). Cette hypothèque ne peut pas grever un autre immeuble (une autre maison appartenant au même propriétaire) ou un bien meuble (une automobile du propriétaire).

Vous devez être prudent lors de la construction de plusieurs immeubles dans un même projet (comme des maisons en rangées). En général, vous devez inscrire une hypothèque légale distincte sur chacune des unités où vous avez exécuté des travaux ou fourni des matériaux.

Quels immeubles ne peuvent pas être hypothéqués?

Certains biens sont insaisissables et ne peuvent pas faire l’objet d’une hypothèque légale.

Ainsi, les biens appartenant aux gouvernements et à leurs mandataires ne peuvent pas être hypothéqués, ni ceux des personnes morales de droit public (les municipalités) qui sont affectés à l’utilité publique. À titre d’exemple, mentionnons les immeubles de la Société canadienne des postes, une station de métro, un aqueduc, un incinérateur de déchets, un entrepôt de sel et de sable pour la voirie, une caserne de pompiers, etc.

Toutefois, les biens des personnes morales de droit public qui ne sont pas affectés à l’utilité publique sont alors assimilés à des biens du domaine privé qui sont saisissables. Ils peuvent donc être grevés d’une hypothèque légale à moins qu’une disposition légale vienne les en soustraire.

Par exemple, les tribunaux ont déjà conclu qu’un immeuble servant d’école et un autre servant d’hôpital pouvaient faire l’objet d’une hypothèque légale.

En somme, soyez attentif lorsque vous exécutez des travaux pour une municipalité ou un autre organisme public, car vous pourriez ne pas avoir droit à l’hypothèque légale de construction.

Dénonciation de contrat

Qu’est-ce que la dénonciation de contrat?

La dénonciation de contrat est une lettre du sous-traitant transmise au propriétaire de l’immeuble. Elle a pour but d’informer le propriétaire de l’existence du contrat du sous-traitant et de la possibilité qu’une hypothèque légale grève son immeuble si le sous-traitant n’est pas payé par l’entrepreneur général.

Dans le cas de la personne qui ne contracte pas directement avec le propriétaire, la dénonciation de contrat est obligatoire pour la validité de l’hypothèque légale. C’est notamment le cas du sous-entrepreneur (sous-traitant).

Seul l’ouvrier en est exempté, comme l’entrepreneur qui contracte directement avec le propriétaire. Pour eux, l’hypothèque légale est inscrite de plein droit et sans avoir à dénoncer leur contrat.

Ainsi, l’entrepreneur qui ne contracte pas directement avec le propriétaire de l’immeuble doit absolument lui dénoncer son contrat par écrit.

À titre d’exemple, un entrepreneur général conclut un contrat avec le propriétaire d’un terrain pour construire une maison neuve. L’entrepreneur général confie par contrat l’exécution des travaux de plomberie à un entrepreneur en plomberie. Ce dernier, n’ayant pas contracté directement avec le propriétaire, doit obligatoirement dénoncer son contrat par écrit au propriétaire s’il veut bénéficier de l’hypothèque légale. Seuls les travaux effectués après la dénonciation seront protégés par l’hypothèque légale.

À qui devez-vous dénoncer votre contrat?

La dénonciation doit être faite au propriétaire de l’immeuble inscrit au registre foncier. S’il y a plusieurs propriétaires, il est essentiel d’envoyer une dénonciation à chacun des copropriétaires. L’envoi d’une dénonciation à un seul des copropriétaires n’est pas suffisant, même s’ils sont conjoints.

Il est recommandé de faire une recherche de titres lorsque l’identité du propriétaire est incertaine.

En principe, la dénonciation au propriétaire inscrit au registre foncier est suffisante, car c’est lui qui demande habituellement les travaux. Cependant, ce n’est pas toujours le cas, comme lorsqu’un promoteur immobilier propriétaire en titre d’un terrain contracte avec un acheteur pour construire un bâtiment. Dans un tel cas, les tribunaux ont déjà exigé que la dénonciation soit plutôt faite à l’acheteur de l’immeuble en construction (pas encore inscrit au registre comme propriétaire), jugeant que c’est lui qui demande les travaux et qui peut retenir une somme d’argent au moment de payer l’entrepreneur. En cas de doute, il est recommandé de dénoncer le contrat à tous les intervenants (propriétaires inscrits au registre foncier, promoteur immobilier, acheteur éventuel).

Comment devez-vous dénoncer votre contrat?

La dénonciation doit être faite par écrit au propriétaire de l’immeuble. Il s’agit d’une exigence formelle prévue à la loi. Il n’est pas suffisant de dénoncer verbalement le contrat. De plus, la connaissance par le propriétaire de l’existence du contrat d’un sous-traitant ou de l’exécution des travaux par un sous-traitant ne remplace pas la dénonciation écrite. Par exemple, vous devez absolument dénoncer le contrat par écrit même si le propriétaire se présente régulièrement sur le chantier et qu’il accepte vos travaux.

Il est aussi important de vous assurer de bien transmettre la dénonciation au propriétaire. La remise de la dénonciation à l’entrepreneur général, au surveillant des travaux, au gérant de projet, à l’architecte, à l’ingénieur, au locataire, au conjoint du propriétaire ou à la compagnie liée du propriétaire n’est pas valable et ne satisfait pas aux exigences de la loi, à moins que ces personnes aient le mandat de représenter le propriétaire et de recevoir la dénonciation, ce qui est difficile à déterminer et à prouver.

Que doit contenir la dénonciation de contrat?

La dénonciation doit contenir les précisions permettant au propriétaire de retenir, au moment où il paie le prix du contrat à l’entrepreneur général, une somme suffisante pour acquitter les créances dues aux sous-traitants qui lui ont dénoncé leur contrat et qui peuvent faire valoir une hypothèque légale sur son immeuble.

Il est important d’indiquer dans la dénonciation les éléments suivants :

• la désignation exacte de l’immeuble (numéro de lot et adresse);
• le nom du sous-traitant (l’entrepreneur qui doit dénoncer son contrat);
• le prix du contrat obtenu (si le prix n’est pas déterminé exactement, il est préférable d’indiquer le prix estimé le plus haut);
• l’objet du contrat (la nature des travaux à effectuer, des services ou des matériaux à fournir);
• l’intention de se prévaloir de l’hypothèque légale en cas de non-paiement.

Notez qu’un modèle de dénonciation de contrat est mis à votre disposition par la Corporation.

Quand devez-vous dénoncer votre contrat?

Le contrat doit être dénoncé le plus tôt possible après sa conclusion et surtout avant de commencer les travaux ou de fournir les matériaux prévus au contrat. En effet, l’hypothèque légale de construction couvre seulement les travaux exécutés ou les matériaux fournis après la dénonciation.

Les travaux déjà complétés ou les matériaux fournis avant la dénonciation du contrat au propriétaire ne sont pas garantis par l’hypothèque légale.

Par exemple, un entrepreneur général conclut un contrat au prix de 25 000 $ avec un entrepreneur sous-traitant. Ce dernier doit absolument dénoncer son contrat au propriétaire. S’il le fait avant de commencer les travaux, le prix total du contrat (25 000 $) sera couvert par l’hypothèque légale. S’il dénonce son contrat après avoir exécuté une partie des travaux équivalant à 5000 $, ce montant ne sera pas couvert par l’hypothèque légale. Seule la valeur des travaux exécutés après la dénonciation sera couverte, soit 20 000 $.

Par quels moyens devez-vous expédier la dénonciation au propriétaire?

Il est fortement conseillé d’utiliser un des moyens suivants :

• Envoyez la dénonciation par courrier recommandé (avec accusé de réception). Il est important de conserver une copie de la dénonciation et de la preuve de réception. Ceci vous permettra de prouver que le propriétaire a bien reçu la dénonciation et d’attester de la date de réception.
• Remettez vous-même la dénonciation directement au propriétaire et faites lui signer un accusé de réception. Ce dernier moyen est très pratique. Vous n’avez qu’à inscrire sur votre copie de la dénonciation une phrase indiquant que le propriétaire confirme avoir reçu la dénonciation et la faire signer.
  
  Voici le genre de phrase que vous pouvez inscrire au bas de la dénonciation et que vous ferez signer par le propriétaire :
  
  Je, (nom du propriétaire), accuse réception de la présente dénonciation en date du _______.
  
  Ceci attestera de la date de la réception de la dénonciation par le propriétaire. Vous remettez la dénonciation au propriétaire et conservez une copie avec l’accusé de réception signé par le propriétaire.
• Faites signifier la dénonciation par un huissier (coûts plus élevés).
• En cas d’urgence (par exemple, les travaux débutent immédiatement), envoyez la dénonciation par télécopieur et gardez le relevé de transmission qui confirme la réception du document. Comme la réception par télécopieur peut être difficile à prouver, nous vous conseillons d’envoyer également la dénonciation par poste recommandée comme décrit précédemment.

Une tentative de dénonciation qui échoue n’est pas valable. Par exemple, un entrepreneur dénonce un contrat par poste recommandée, mais le propriétaire ne va pas chercher son courrier et l’envoi est retourné à l’entrepreneur avec la mention « non réclamé ». La dénonciation du contrat au propriétaire n’a pas été transmise et l’entrepreneur doit prendre un autre moyen pour y arriver (notamment en la remettant en mains propres au propriétaire). Il ne suffit pas de tenter de dénoncer le contrat, il faut réussir. En d’autres mots, il n’y a pas dénonciation de contrat tant que le propriétaire ne l’a pas reçue.

Est-ce qu’une nouvelle dénonciation est nécessaire lorsqu’il y a des travaux supplémentaires ou des modifications au contrat?

En principe, il n’est pas nécessaire de faire une nouvelle dénonciation si des modifications ou des travaux supplémentaires qui sont accessoires au contrat mentionné à la dénonciation ont été acceptés par le propriétaire et ont pour effet d’augmenter le prix de ce contrat.

Toutefois, il est préférable d’envoyer une nouvelle dénonciation si les ajouts augmentent considérablement le prix du contrat.

Il ne faut pas oublier que la dénonciation de contrat permet au propriétaire de connaître le montant à retenir pour acquitter les créances des personnes qui détiennent une hypothèque légale sur son immeuble et qui n’ont pas encore été payées par l’entrepreneur général.

Formalités d’existence et de conservation

Que devez-vous faire pour avoir droit à l’hypothèque légale de construction?

L’hypothèque légale de construction existe de plein droit sans qu’il soit nécessaire de la négocier, contrairement à l’hypothèque d’une banque.

Dans le cas de l’entrepreneur qui contracte directement avec le propriétaire, son droit à l’hypothèque légale s’amorce dès la date de conclusion du contrat de construction ou de rénovation avec le propriétaire. Il n’a aucune démarche à accomplir.

Dans le cas du sous-traitant, son droit à l’hypothèque légale est valide seulement à partir de la dénonciation de son contrat au propriétaire. Il doit faire cette démarche s’il veut bénéficier de l’hypothèque légale.

Dans tous les cas, l’hypothèque légale de construction subsiste jusqu’au 30^e jour qui suit la fin des travaux sans qu’il soit nécessaire de la publier au registre foncier. Pour la conserver au-delà de cette période, il faut accomplir deux formalités : inscrire un avis d’hypothèque légale et, par la suite, inscrire un préavis d’exercice, sinon l’hypothèque légale s’éteint.

Que devez-vous faire pour conserver votre droit à l’hypothèque légale de construction?

Pour conserver votre droit à l’hypothèque légale de construction au-delà du 30^e jour qui suit la fin des travaux, il y a deux choses obligatoires à faire :

• Il faut inscrire au registre foncier un avis d’hypothèque légale au plus tard 30 jours après la fin des travaux. Cet avis doit indiquer la désignation exacte de l’immeuble (désignation cadastrale), le montant de la créance et être signifié aux propriétaires de l’immeuble. Il doit être attesté par un notaire ou un avocat.
• Si vous n’avez toujours pas été payé, il faut inscrire au registre foncier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire au plus tard 6 mois après la fin des travaux. Il est possible de publier une action contre le propriétaire plutôt que d’inscrire un préavis d’exercice pour conserver son hypothèque légale.
  
  Le préavis d’exercice doit entre autres dénoncer le défaut du débiteur d’exécuter ses obligations et le droit d’y remédier, indiquer le montant de la créance, le recours que vous voulez exercer (comme de faire vendre l’immeuble), la description de l’immeuble grevé et sommer le propriétaire de délaisser l’immeuble avant l’expiration du délai prévu à la loi. Il doit être attesté par un notaire ou un avocat. Il doit également être signifié par huissier aux propriétaires de l’immeuble, au débiteur ainsi qu’à toute autre personne contre laquelle le droit est exercé.

Autant pour l’avis d’hypothèque légale que pour le préavis d’exercice, il est essentiel de respecter les exigences relatives à la publicité des droits. De plus, les documents présentés pour l’inscription de l’avis d’hypothèque légale doivent être accompagnés d’une attestation de vérification par un notaire ou un avocat. Il est donc nécessaire de confier le mandat d’accomplir ces formalités à votre conseiller juridique.

Que signifie la fin des travaux?

La fin des travaux survient lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel il est destiné. La notion de fin des travaux implique que l’ensemble des travaux prévus au contrat de construction ou de rénovation ont été intégralement exécutés.

Un projet de construction ou de rénovation comporte, habituellement, une seule date de fin des travaux pour l’ensemble des entrepreneurs et des intervenants au projet. Elle survient lorsque tous les travaux prévus au contrat entre l’entrepreneur général et le propriétaire sont exécutés. Toutefois, cela peut être différent lorsque le propriétaire gère lui-même le projet et qu’il confie différentes parties des travaux à des entrepreneurs distincts. La fin des travaux est distincte pour chaque entrepreneur et correspond à la date à laquelle leur contrat respectif est complété et non la date où l’ensemble du projet est complété.

Prenons l’exemple d’un entrepreneur en chauffage qui, dans le cadre de la construction d’une maison neuve, finit d’exécuter les travaux prévus à son contrat le 1^er mai. Les travaux de construction de la maison se poursuivent jusqu’au 15 juin, date de fin des travaux (tous les travaux prévus au contrat de construction entre l’entrepreneur général et le client ont été exécutés, et la maison est en état de servir à l’usage auquel elle est destinée). À partir du 15 juin, l’entrepreneur en chauffage dispose de 30 jours pour inscrire un avis d’hypothèque légale et 6 mois pour inscrire un préavis d’exercice.

La date de fin des travaux n’est pas toujours facile à déterminer et a fait l’objet de plusieurs débats judiciaires. L’inexécution de travaux mineurs prévus au contrat qui ont une incidence sur l’usage de l’immeuble peuvent retarder la fin des travaux. Par contre, les corrections ne retardent pas la fin des travaux. Les travaux ont été mal exécutés, mais ils sont tout de même faits.

Il peut arriver que les travaux soient temporairement suspendus (en raison, par exemple, d’un retard dans la livraison de matériel, de l’attente d’une saison plus clémente, d’un délai pour recevoir un financement, etc.), sans entraîner la fin des travaux.

Par contre, un abandon définitif des travaux peut survenir (par un manque de ressources financières, une faillite du propriétaire, une mésentente entre les divers intervenants, une résiliation de contrat, etc.) et entraîner la fin des travaux, et ce, même s’ils sont inachevés. Dans ce cas, le délai de 30 jours pour inscrire un avis d’hypothèque légale commence à courir.

Il ne faut pas confondre la fin des travaux avec certains événements qui peuvent constituer des indices, mais qui, à eux seuls, n’établissent pas la fin des travaux, comme l’acceptation des travaux par l’ingénieur, l’architecte ou le propriétaire, l’occupation de l’immeuble par le propriétaire, l’apposition de sceaux d’approbation par des organismes de certification.

La date de fin des travaux est déterminée par un ensemble de facteurs et peut soulever de multiples difficultés. Il faut donc être très prudent et ne pas tarder à procéder aux inscriptions requises, et ce, même avant la fin de l’ensemble des travaux (voir question suivante). Il ne faut pas oublier que le droit à l’hypothèque légale de construction s’éteint si rien n’est fait avant l’expiration du délai de 30 jours de la fin des travaux.

Est-il possible d’inscrire l’avis d’hypothèque légale avant la fin des travaux?

Il est possible d’inscrire l’avis d’hypothèque légale avant la fin des travaux. Lorsque l’entrepreneur a fini d’exécuter son propre contrat et qu’il n’a pas été payé, il peut immédiatement inscrire un avis d’hypothèque légale pour conserver son droit, et ce, même si l’ensemble des travaux n’est pas terminé.

L’inscription de l’avis d’hypothèque légale peut être effectuée en tout temps avant l’expiration du délai de 30 jours suivant la fin des travaux, pourvu que l’entrepreneur ait terminé l’exécution de son contrat.

Est-il nécessaire d’inscrire plusieurs hypothèques lorsque la main-d’œuvre et les matériaux sont fournis?

Lorsque l’entrepreneur fournit à la fois de la main-d’œuvre et des matériaux pour les travaux effectués sur le même immeuble, il n’est pas obligé d’inscrire une hypothèque distincte en tant que fournisseur de matériaux et une autre en tant qu’entrepreneur ou sous-traitant. Il peut regrouper sa créance et bénéficier d’une seule hypothèque légale qui inclura tous les coûts (main-d’œuvre et matériaux).

Recours hypothécaires

Quels recours hypothécaires pouvez-vous exercer?

En matière de recours hypothécaires, l’entrepreneur détenteur d’une hypothèque légale de construction a le choix entre quatre actions, soit :

• la prise de possession de l’immeuble pour l’administrer (permet à l’entrepreneur de prendre possession de l’immeuble et de l’administrer jusqu’au paiement de sa créance; ce recours est surtout utilisé pour des immeubles avec revenus locatifs);
• la prise en paiement de l’immeuble (permet à l’entrepreneur de devenir propriétaire de l’immeuble en paiement de sa créance; ce recours éteint totalement la créance);
• la vente de l’immeuble par le créancier (permet à l’entrepreneur de vendre lui-même l’immeuble en paiement de sa créance);
• la vente de l’immeuble sous contrôle de justice (permet à l’entrepreneur de faire vendre l’immeuble par un officier de justice en paiement de sa créance).

Pour des raisons pratiques et économiques, il semble que la vente sous contrôle de justice constitue, dans la majorité des cas, le recours le mieux adapté au domaine de la construction. À la suite de la vente de l’immeuble sous contrôle de justice, l’entrepreneur qui a exercé ce recours est payé à même le produit de la vente.

Certaines conditions doivent être respectées avant de pouvoir exercer un de ces recours hypothécaires (notamment le préavis d’exercice et le délaissement de l’immeuble par le propriétaire).

Votre conseiller juridique vous aidera à choisir le recours le mieux adapté à votre situation.

Caractéristiques importantes

Qu’est-ce que la plus-value?

L’hypothèque légale de construction garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, les matériaux ou les services fournis ou préparés pour ces travaux. En fait, la plus-value correspond à la valeur additionnelle donnée à l’immeuble par la réalisation de travaux de construction ou de rénovation. Elle peut être définie comme la différence entre la valeur d’un immeuble amélioré et la valeur qu’il aurait sans cette amélioration.

L’existence d’une plus-value est essentielle à l’inscription d’une hypothèque légale de construction. Cependant, la simple preuve des travaux effectués (description des travaux) suffit pour démontrer qu’ils ont haussé la valeur de l’immeuble. Il y a alors une présomption que ces travaux ont conféré une plus-value à l’immeuble.

La plus-value s’évalue selon le principe d’unicité, c’est-à-dire à partir de l’ensemble des travaux exécutés sur un immeuble. Lorsque plusieurs entrepreneurs participent à des travaux de construction ou de rénovation, une seule plus-value globale est déterminée pour l’ensemble des travaux. Chaque entrepreneur n’a donc pas à démontrer spécifiquement la plus-value personnelle qu’il a donnée à l’immeuble. Il existe une seule plus-value pour l’ensemble des travaux et non pas une plus-value pour chaque contrat conclu.

La plus-value n’équivaut pas nécessairement au prix des travaux. Elle est plus facile à déterminer dans le cas d’une construction neuve où elle peut représenter le coût des matériaux et des services fournis lors de la construction. Par contre, dans le cas de travaux de rénovation, la plus-value donnée à l’immeuble ne correspond pas nécessairement au coût des matériaux et des services fournis pour ces travaux. Elle peut être inférieure et même inexistante.

Quels sont les frais couverts par l’hypothèque légale de construction?

Outre le capital (le prix des travaux incluant les taxes), l’hypothèque légale de construction garantit les intérêts échus et les frais engagés (sauf les honoraires professionnels d’un conseiller juridique).

Quel est le rang de l’hypothèque légale de construction par rapport à d’autres créances?

L’hypothèque légale de construction prend rang après les créances prioritaires prévues par la loi, par exemple, les créances fiscales de l’État.

Cependant, elle prend rang avant toute autre hypothèque quant à la plus-value donnée à l’immeuble, même celle publiée avant sa constitution. Elle a donc préséance sur toutes les autres hypothèques, mais seulement pour la portion qui représente la plus-value.

Entre elles, toutes les hypothèques légales de construction bénéficient du même rang, et la part de chacun s’établit proportionnellement selon la valeur de sa créance (le montant équivalent à la plus-value est distribué entre tous les détenteurs d’une hypothèque légale de construction au prorata de leurs créances).

Par exemple, deux entrepreneurs détiennent une hypothèque légale de construction sur un immeuble à la suite de travaux de rénovation. Le total de leurs créances s’élève à 50 000 $ (l’entrepreneur en plomberie a une créance de 30 000 $ et l’entrepreneur en ventilation en a une de 20 000 $). Même si le coût des travaux s’élève à 50 000 $, la valeur de l’immeuble à la suite de ces travaux a augmenté de 25 000 $ seulement (25 000 $ de plus-value). Ce montant de 25 000 $ sera distribué entre les deux créanciers proportionnellement selon leurs créances : l’entrepreneur en plomberie recevra 15 000 $ et l’entrepreneur en ventilation recevra 10 000 $.

Pour ce qui est du solde impayé de leurs créances, soit le 25 000 $ restant, il n’est pas couvert par l’hypothèque légale, car il n’a pas créé de plus-value à l’immeuble. En conséquence, ces entrepreneurs devront poursuivre en justice leur débiteur pour obtenir le paiement du solde de leur créance respective, comme ils l’auraient fait pour toute autre somme due.

Peut-on vous obliger à renoncer à l’hypothèque légale de construction?

Non, l’hypothèque légale de construction constitue la meilleure garantie de paiement et personne n’est tenu d’y renoncer.

Toutefois, les dispositions du Code civil du Québec relatives à l’hypothèque légale de construction ne sont pas d’ordre public. Il est donc possible de renoncer au droit à l’hypothèque légale de construction.

Il peut arriver qu’une personne (propriétaire, prêteur, entrepreneur général, etc.) demande à l’entrepreneur de renoncer à son droit à l’hypothèque légale.

Il existe deux cas de renonciation. Lorsque la renonciation est absolue, l’hypothèque légale ne prend pas effet ou cesse d’exister. Il peut aussi y avoir renonciation en faveur d’un créancier en particulier, soit une cession de priorité de rang. Par exemple, vous cédez votre 1^er rang contre le 6^e rang. La créance de la personne à qui vous avez cédé votre rang sera payée au 1^er rang et votre créance sera payée au 6^e rang. Il peut arriver que les fonds soient insuffisants pour payer votre créance au 6^e rang.

Nous vous conseillons de ne jamais renoncer à l’hypothèque légale ou au pire, de ne consentir qu’une cession de priorité de rang et d’exiger la fourniture d’autres garanties (comme un cautionnement, une lettre de garantie bancaire irrévocable, etc.).

En résumé

L’hypothèque légale de construction est un droit réel de l’entrepreneur sur un immeuble pour garantir le paiement de sa créance. Ce mécanisme constitue sa meilleure garantie.

Cette hypothèque porte sur l’immeuble sur lequel l’entrepreneur exécute des travaux de construction ou de rénovation demandés par le propriétaire (pas par le locataire). Elle accorde à l’entrepreneur un rang privilégié quant à la plus-value de cet immeuble par les travaux.

L’entrepreneur qui ne contracte pas directement avec le propriétaire de l’immeuble a l’obligation de dénoncer son contrat au propriétaire pour avoir droit à l’hypothèque. Seuls les travaux qui suivent la dénonciation sont couverts.

Pour conserver son droit, l’entrepreneur doit inscrire un avis d’hypothèque légale au plus tard 30 jours après la fin des travaux et un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire au plus tard 6 mois après la fin des travaux.

Extraits du Code civil du Québec

2724. Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes :

1. les créances de l’État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, ainsi que certaines autres créances de l’État ou de personnes morales de droit public, spécialement prévues dans les lois particulières;
2. les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble; […].

2726. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier.

2727. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.

Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble.

Elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.

2728. L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. L’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat.

2952. Les hypothèques légales en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble prennent rang avant toute autre hypothèque publiée, pour la plus-value apportée à l’immeuble; entre elles, ces hypothèques viennent en concurrence, proportionnellement à la valeur de chacune des créances.

2123. Au moment du paiement, le client peut retenir, sur le prix du contrat, une somme suffisante pour acquitter les créances des ouvriers, de même que celles des autres personnes qui peuvent faire valoir une hypothèque légale sur l’ouvrage immobilier et qui lui ont dénoncé leur contrat avec l’entrepreneur, pour les travaux faits ou les matériaux ou services fournis après cette dénonciation.

Cette retenue est valable tant que l’entrepreneur n’a pas remis au client une quittance de ces créances.

Il ne peut exercer ce droit si l’entrepreneur lui fournit une sûreté suffisante garantissant ces créances.

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Quand le Code de soumission s’applique-t-il?

Le Code s’applique lorsque le maître d’ouvrage (personne pour le compte de qui les travaux sont exécutés) le demande, et ce, peu importe la nature des travaux, et quels qu’en soient le prix et les conditions.

De plus, le Code s’applique même lorsque le maître d’ouvrage ne le demande pas, à toute soumission visant les travaux de l’une des spécialités assujetties, si toutes les conditions décrites ci-après sont réunies. Les spécialités assujetties sont énumérées à l’Annexe I du Code. Tous les travaux de mécanique du bâtiment, comme la plomberie, le chauffage, la ventilation, la climatisation, la réfrigération, les arroseurs automatiques, etc., constituent des spécialités assujetties au Code.

Conditions d’application

1. Les travaux doivent être exécutés au Québec.
2. Plus d’une offre est demandée. En d’autres termes, il y a plus d’un entrepreneur appelé à fournir un prix pour les travaux d’une spécialité assujettie. Cette condition est remplie, par exemple, lorsqu’il y a une invitation publique à soumettre des soumissions, une invitation privée formulée à certains entrepreneurs ou la mise en disponibilité de documents de soumission.
3. Le prix de la soumission pour la spécialité assujettie est égal ou supérieur à 20 000 $ (sans les taxes).
4. Il existe des documents de soumission permettant de présenter des soumissions comparables. Il peut s’agir de plans et devis conventionnels ou d’autres documents (dessins, instructions, croquis, descriptions, etc.) qui permettent de répondre à l’appel d’offres par des soumissions qui peuvent être comparées sur la base de leur prix.

Lorsque toutes ces conditions d’application sont réunies, un entrepreneur spécialisé en mécanique du bâtiment doit obligatoirement déposer sa soumission uniquement au BSDQ pour les travaux d’une spécialité assujettie en respectant l’ensemble des dispositions du Code. Le BSDQ acheminera alors les soumissions déposées aux entrepreneurs généraux.

Qui doit respecter le Code de soumission?

Tous les membres de la CMMTQ ont l’obligation, en vertu de la Loi sur les maîtres mécaniciens en tuyauterie, de respecter les règles édictées par le Code. Par conséquent, dès qu’ils exercent dans les limites d’application du Code, ils doivent s’enregistrer au BSDQ et signer un engagement. Il en est de même pour les membres de la CMEQ.

D’autres entrepreneurs, qu’ils soient spécialisés ou généraux, peuvent également signer de leur plein gré le même type d’engagement s’ils désirent déposer ou prendre possession de soumissions au BSDQ pour des travaux d’une spécialité assujettie.

À défaut de respecter les règles du Code, les membres de la CMMTQ s’exposent à des mesures disciplinaires ou à une pénalité égale à 5 % du prix du contrat obtenu en contravention du Code, ainsi qu’à des poursuites civiles de la part des autres entrepreneurs lésés par la dérogation aux règles du Code.

Quelques règles de base du Code de soumission

Cautionnement de soumission

Toute soumission adressée à un entrepreneur destinataire dont le prix est égal ou supérieur à 100 000 $ doit obligatoirement être accompagnée d’un cautionnement de soumission et d’une lettre d’intention délivrés par une personne morale (compagnie de cautionnement) dont le nom est mentionné à l’Annexe II du Code.

En remplacement du cautionnement de soumission et de la lettre d’intention, il est possible de fournir une garantie de soumission constituée d’un chèque visé ou d’une traite bancaire.

Dans tous les cas, le cautionnement ou la garantie de soumission doit être égal à 10 % du prix de la soumission, à moins d’indication écrite différente dans les documents de soumission.

Il est à noter que la règle exigeant un cautionnement ou une garantie de soumission ne trouve pas application lorsque la soumission est directement destinée au maître d’ouvrage, à moins que ce dernier en réclame un.

Lorsqu’exigé, une soumission qui n’est pas accompagnée d’un cautionnement de soumission et d’une lettre d’intention ou d’une garantie de soumission est non conforme au Code et ne peut pas être acceptée par l’entrepreneur destinataire.

Enfin, s’il le désire, un soumissionnaire peut toujours accompagner sa soumission d’un cautionnement ou d’une garantie de soumission.

Octroi du contrat au plus bas soumissionnaire conforme

Sous réserve de certaines exceptions, l’entrepreneur destinataire adjudicataire (l’entrepreneur général qui a obtenu le contrat auprès du maître d’ouvrage) est tenu d’accorder le contrat, quant à une spécialité assujettie, au soumissionnaire qui lui a envoyé la plus basse soumission conforme et dont il a pris possession, dans tous les cas où ce soumissionnaire a fourni en même temps que sa soumission un cautionnement de soumission et une lettre d’intention ou une garantie de soumission.

Un soumissionnaire peut faire parvenir sa soumission à un seul, à plusieurs ou à tous les entrepreneurs destinataires. Dans le même sens, ces derniers ne sont pas obligés de prendre possession de toutes les soumissions qui leur sont envoyées. Toutefois, les entrepreneurs ne peuvent contracter entre eux conformément aux règles du Code que si le soumissionnaire a envoyé sa soumission à un entrepreneur destinataire qui en a pris possession.

Contrat au montant de la soumission

Le soumissionnaire et l’entrepreneur destinataire adjudicataire ne peuvent contracter à l’égard des travaux d’une spécialité assujettie qu’aux prix et conditions de la soumission déposée au BSDQ. Ils ne peuvent convenir d’une réduction sur le prix de la soumission ou changer les conditions ou accorder un avantage, à l’exception d’un escompte contre un paiement rapide, selon l’encadrement prévu au Code.

Le soumissionnaire est assujetti à la même règle lorsqu’il signe un contrat directement avec le maître d’ouvrage.

Responsabilité des entrepreneurs

Lorsque les conditions d’application sont réunies, il est de la responsabilité des soumissionnaires et des entrepreneurs destinataires de respecter les règles de soumission édictées par le Code. Ils doivent notamment ouvrir un dossier pour le projet auprès du BSDQ en vue d’y déposer les soumissions, afin d’éviter de se retrouver dans une situation où le Code n’a pas été respecté.

Il s’agit d’un bref survol de quelques règles de base du Code de soumission du BSDQ tel que modifié le 1^er février 2013. Pour plus de détails, veuillez communiquer avec le Service juridique de la CMMTQ ou le BSDQ.

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Vous êtes également soumis aux obligations convenues dans une entente ou un contrat auquel vous êtes partie. Ainsi, vous pouvez vous-même décider d’accorder à un client une protection (par exemple, une garantie d’un an sur les pièces et la main-d’œuvre) qui s’ajoute aux garanties et responsabilités créées par la loi. C’est ce qu’on appelle une « garantie conventionnelle ».

La garantie légale contre les malfaçons

Principe

Elle garantit la bonne exécution des travaux et assure au client la conformité et la qualité de l’ouvrage exécuté par rapport au contrat et aux règles de l’art. Un ouvrage comporte des malfaçons lorsque, par exemple, il est mal fait ou incomplet.

Caractéristiques

• S’applique lors de la construction ou de la rénovation d’un ouvrage immobilier.
• Personnes responsables : l’entrepreneur général, l’architecte et l’ingénieur pour les travaux qu’ils ont dirigés ou surveillés, de même que l’entrepreneur sous-traitant pour les travaux qu’il a exécutés.
• Durée : 1 an à partir de la réception de l’ouvrage (acceptation des travaux) par le client. Couvre les malfaçons existantes au moment de la réception de l’ouvrage et qui ont fait l’objet de réserves ou les malfaçons non apparentes qui sont découvertes dans l’année suivant la réception.
• Responsabilité conjointe : chaque intervenant est tenu uniquement à sa part respective des dommages.
• Possibilité d’atténuer cette garantie ou de l’exclure dans un contrat (il existe encore une incertitude quant à la validité d’une telle clause).
  
  

Exemples d’application

• Travaux de plomberie réalisés lors de la construction d’une nouvelle résidence : le robinet de la cuisine a été mal installé et coule; absence d’évent tel que prévu dans les plans et devis.

La responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage

Principe

Elle a pour objectif d’assurer la sécurité du public en garantissant la solidité de l’ouvrage. Elle s’applique lorsqu’il y a perte de l’ouvrage (perte partielle, totale ou simple menace de perte) causée par un vice de conception, de construction, de réalisation ou un vice de sol survenu dans les cinq années suivant la fin des travaux.

Caractéristiques

• S’applique lors de la construction ou de la rénovation d’un ouvrage immobilier.
• Personnes responsables : l’entrepreneur général, l’architecte et l’ingénieur pour les travaux qu’ils ont dirigés ou surveillés, l’entrepreneur sous-traitant pour les travaux qu’il a exécutés et le promoteur immobilier.
• Durée : 5 ans à partir de la fin des travaux.
• Responsabilité solidaire : chaque intervenant peut être séparément contraint à dédommager entièrement le propriétaire de l’ouvrage, même si le dommage provient de l’erreur commise uniquement par l’un d’eux.
• Impossibilité d’exclure ou de limiter sa responsabilité dans un contrat.
• Présomption de responsabilité lorsque les conditions d’application sont remplies : 1) un ouvrage, 2) une perte, 3) un lien de causalité entre la perte et un vice de conception, de construction, de réalisation ou de sol, 4) la survenance de la perte dans les cinq ans suivant la fin des travaux.
• Moyens d’exonération prévus par la loi :
  • pour l’entrepreneur général et le sous-traitant : prouver que les vices résultent de décisions imposées par le client dans le choix des matériaux ou dans son choix des sous-traitants, des experts ou des méthodes de construction;
  • pour l’entrepreneur général seulement : prouver que les vices résultent d’une erreur ou d’un défaut dans les expertises ou les plans de l’architecte ou de l’ingénieur choisi par le client;
  • pour le sous-traitant seulement : prouver que les vices résultent des décisions prises par l’entrepreneur général ou des expertises ou plans.

Exemples d’application

• Une résidence neuve est endommagée par l’eau en raison du choix inapproprié des composants du système de plomberie. Le client doit temporairement quitter sa résidence pendant le nettoyage et les réparations. Le tribunal conclut à la perte partielle de l’ouvrage causée par un vice de réalisation. La responsabilité de l’entrepreneur général qui a fourni les matériaux est retenue. Par contre, le sous-traitant s’est dégagé de sa responsabilité en prouvant que le vice résulte d’une décision de l’entrepreneur général qui a fourni des matériaux inappropriés.
• Un incendie survient en raison d’une défectuosité du système de chauffage, et entraîne une perte partielle de l’immeuble. Le client poursuit uniquement l’entrepreneur qui a fourni et installé le système de chauffage. Ce dernier ne peut s’exclure de la responsabilité légale pour perte de l’ouvrage, mais il peut poursuivre à son tour le fabricant s’il est responsable de la défectuosité de l’appareil.

La garantie légale de qualité

Lorsque les biens (matériaux ou équipements) sont fournis par l’entrepreneur.

Principe

Elle garantit contre les vices cachés. Elle assure au client que le bien est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui en diminue tellement son utilité que le client ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un prix si élevé, s’il avait connu l’existence de ces vices.

Caractéristiques

• S’applique lors de la vente d’un bien et lorsque des biens sont fournis dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou de service (par exemple, à l’entrepreneur qui vend une fournaise à un client et aussi à l’entrepreneur qui fournit la main-d’œuvre et les matériaux pour faire la plomberie d’un immeuble).
• Personnes responsables : l’entrepreneur qui vend ou fournit des biens à un client est tenu à la garantie de qualité, au même titre que le fabricant, le distributeur et le fournisseur du bien (incluant le grossiste et l’importateur) qui sont également tenus à cette obligation.
• Durée : indéterminée.
• Conditions d’application: le vice doit être grave, caché (non apparent), inconnu du client et antérieur à la vente (ou exister au moment où l’entrepreneur fournit le bien). Lorsque le client découvre que le bien est affecté d’un vice caché, il doit le dénoncer par écrit à l’entrepreneur (pour lui permettre de constater le vice et de le corriger).
• Durabilité du bien : il existe une présomption de vice caché lorsque le mauvais fonctionnement ou la détérioration du bien survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce, sauf si l’état défectueux du bien résulte d’une mauvaise utilisation par le client.
• Impossibilité d’exclure ou de limiter la garantie de qualité : l’entrepreneur est assimilé à un vendeur professionnel puisqu’il est spécialiste dans son domaine et il est soumis à une présomption de connaissance des vices.

Exemples d’application

• Un entrepreneur fournit et installe une fournaise comportant une défectuosité (par exemple, un vice de conception). Le client peut poursuivre uniquement l’entrepreneur qui lui a vendu la fournaise. À son tour, l’entrepreneur poursuivi peut intenter une action contre le fournisseur qui lui a vendu la fournaise défectueuse, en vertu de la garantie de qualité du vendeur.
• Lors de travaux de rénovation, un entrepreneur refait une partie de la plomberie et utilise des raccords ayant une durée de vie de 20 ans. Six ans plus tard, la tuyauterie coule en raison d’un défaut dans les raccords. Même si les autres garanties sont expirées (1 an pour malfaçon et 5 ans pour perte de l’ouvrage), l’entrepreneur qui a refait la plomberie et fourni les raccords demeure responsable en vertu de la garantie de qualité et pourrait être poursuivi par le client si des vices cachés aux raccords sont prouvés.

La responsabilité légale relative à l’obligation d’information quant aux vices des biens

Lorsque les biens (matériaux ou équipements) sont fournis par le client.

Principe

L’entrepreneur est responsable de s’assurer de la qualité des biens fournis par le client pour l’exécution de son contrat. L’entrepreneur doit immédiatement informer le client si les biens sont manifestement impropres à l’utilisation à laquelle ils sont destinés ou s’ils sont affectés d’un vice apparent ou d’un vice caché que l’entrepreneur devait connaître (en tant que spécialiste).

Caractéristiques

• Le défaut d’informer le client que le bien est impropre ou affecté de vices rend l’entrepreneur responsable du préjudice pouvant résulter de l’utilisation du bien.
• La présomption de connaissance du vice peut être repoussée par l’entrepreneur.
• Lorsque le client est avisé du vice et qu’il décide néanmoins d’utiliser le bien, l’entrepreneur ne devrait pas être tenu responsable des dommages qui peuvent survenir, sauf si la sécurité ou la solidité de l’ouvrage est mise en cause. L’entrepreneur ne peut se libérer de sa responsabilité s’il devait connaître ou connaissait le danger.

Exemples d’application

• Un entrepreneur constate que la fournaise que le client lui demande d’installer est défectueuse. Il doit immédiatement en aviser le client, à défaut de quoi il pourrait être tenu responsable d’un éventuel préjudice résultant de son utilisation.

Les protections de la Loi sur la protection du consommateur

Outre les garanties légales relatives à la qualité et la durabilité d’un bien (des applications de la notion de vices cachés qui sont similaires à la garantie légale de qualité contenue dans le Code civil du Québec), la Loi sur la protection du consommateur offre d’autres protections, notamment en ce qui concerne la conformité d’un bien par rapport à la description qui en a été faite au consommateur, les pièces de rechange et les services de réparation ainsi que la réparation d’un appareil domestique.

Caractéristiques

Elles s’appliquent dans le cas d’un consommateur uniquement et relativement à un bien meuble ou à un service.

• Conformité : Le bien ou le service doit être conforme à la description qui en est faite au contrat, mais aussi à tout ce qui en a été dit ou écrit dans la publicité ou dans les déclarations du commerçant (l’entrepreneur).
• Pièces de rechange et services de réparation : Les pièces de rechange et les services de réparation nécessaires à l’entretien d’un bien doivent être disponibles pendant une durée raisonnable après la signature du contrat. L’entrepreneur peut se dégager de cette obligation en avisant par écrit le client, et ce, avant qu’il signe le contrat.
• Réparation d’un appareil domestique : Une garantie minimale de 3 mois (pièces et main-d’œuvre) s’applique à la réparation d’un appareil domestique qui comprend un appareil de climatisation ou une thermopompe.

Exemples d’application

• Conformité d’un bien : Un entrepreneur en chauffage change le brûleur d’une fournaise et déclare au client (consommateur) qu’il réalisera ainsi des économies d’énergie de 30 %. Si le client ne constate pas cette économie à l’examen de ses factures de mazout, il est en droit d’exiger satisfaction de la part de l’entrepreneur (le client peut demander une réparation, un échange, une diminution du prix payé ou un remboursement).

La garantie conventionnelle

Principe

Protection qui s’ajoute aux garanties légales et qui fait l’objet d’une entente entre les parties (habituellement écrite).

Caractéristiques

• L’entrepreneur est libre d’accorder ou non une telle garantie. S’il le fait, il en détermine les conditions d’application (contenu et exclusions, frais, durée, etc.).
• Lorsqu’elle s’applique, la Loi sur la protection du consommateur oblige le commerçant qui offre une garantie par écrit de la rédiger clairement et d’indiquer certains renseignements. Par exemple, le commerçant ne peut exiger de frais pour l’exécution de la garantie conventionnelle, à moins d’en préciser le montant dans le document décrivant la garantie. De même, à moins d’avis contraire dans la garantie, les frais de transport ou d’expédition découlant de l’exécution de la garantie sont assumés par le commerçant ou le fabricant.

Exemples d’application

• Exemple d’une clause de garantie tirée du formulaire de contrat préparé par la CMMTQ (contrat entre un entrepreneur et un consommateur) :
• « GARANTIE
• Installation - L’entrepreneur garantit les services relatifs à l’installation des biens qu’il a effectuée aux termes du présent contrat, le cas échéant, pour une période de 1 an.
• Biens - Les biens vendus par l’entrepreneur sont couverts par la garantie du fabricant de ces biens. Dans le cas où seuls les biens sont défectueux, la main-d’œuvre relative à l’exécution de la garantie sur ces biens sera à la charge du consommateur à un taux horaire de _____$. L’entrepreneur n’assumera aucuns frais de transport ou d’expédition engagés pour l’exécution de toute garantie sur ces biens.
• Exclusion – La garantie accordée par le présent contrat deviendra nulle et de nul effet si le consommateur apporte quelques modifications, transformations, altérations ou corrections aux biens ou à leur installation sans le consentement écrit de l’entrepreneur.
• Cession – La présente garantie est non cessible.
• Exécution de la garantie – Durant la période couverte par la présente garantie et pour les fins de s’en prévaloir, le consommateur doit aviser promptement l’entrepreneur de toute défectuosité des biens ou de l’installation de l’entrepreneur et ne peut effectuer ou faire effectuer aucune réparation avant que l’entrepreneur n’ait pu être en mesure d’examiner l’état des biens et de l’installation. »

Notez que cette clause de garantie conventionnelle a ses limites et n’empêche pas l’application des garanties et des responsabilités légales décrites antérieurement. Ainsi, l'entrepreneur pourrait être poursuivi en vertu de la garantie légale de qualité (vices cachés) s’il a fourni ou vendu ces biens.

La responsabilité civile des entrepreneurs

Principe

En tout temps, l’entrepreneur peut être tenu responsable en vertu du régime de responsabilité contractuelle ou extracontractuelle de droit commun, et ce, même en l’absence de garanties légales ou conventionnelles.

Caractéristiques

• Le demandeur doit établir l’existence d’une faute de l’entrepreneur, d’un dommage et d’un lien de causalité entre cette faute et ce dommage.
• Le fardeau de preuve est plus lourd, car le demandeur ne bénéficie pas des présomptions offertes par les garanties et les responsabilités légales décrites antérieurement.

Exemples d’application

• Deux ans après l’installation de la plomberie d’une nouvelle résidence, le client constate des odeurs nauséabondes qui sont dues à l’absence de branchement d’un évent. Même si le délai de 1 an de la garantie contre les malfaçons est expiré et que la responsabilité pour la perte de l’ouvrage n’est pas applicable dans le cas présent, le client a toujours un recours en dommages-intérêts contre l’entrepreneur en vertu du régime de la responsabilité civile.
  
  
  

Note :  Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Les personnes qui dirigent l’entreprise peuvent aussi être poursuivies dans certains cas. Leur responsabilité varie selon la forme juridique de l’entreprise.

L’entreprise individuelle et son propriétaire

L’entreprise individuelle est une entreprise exploitée par une personne physique qui en est l’unique propriétaire. La personne physique et son entreprise ne forment qu’une seule et même entité.

Cette personne physique est personnellement responsable des obligations et des dettes de l’entreprise. Sa responsabilité est illimitée et ne s’éteint pas. Elle peut donc toujours être poursuivie, même lorsqu’elle n’exploite plus son entreprise.

La société et ses associés

Le type de société le plus souvent utilisé est la société en nom collectif (S.E.N.C.). Elle possède ses propres biens et elle est responsable de ses dettes.

Si la valeur des biens de la société en nom collectif est insuffisante pour payer une dette, le créancier peut alors poursuivre un ou plusieurs associés.

La responsabilité des associés est solidaire, c’est-à-dire que chaque associé peut être tenu de payer la créance de la société en totalité, à même ses biens personnels. Il peut, par la suite, réclamer la part de ses associés.

La société en nom collectif cesse d’exister légalement lorsqu’elle est dissoute, liquidée et radiée auprès du registraire des entreprises. La radiation de l’immatriculation de la société s’obtient par le dépôt, au registre des entreprises, d’un avis de dissolution, d’un avis de nomination d’un liquidateur et d’un avis de clôture de la société.

Les associés demeurent responsables des dettes de la société tant que ces formalités n’ont pas été accomplies. Il est donc très important de procéder à la radiation de l’immatriculation de la société dès qu’elle met fin à ses activités, pour éviter de perpétuer la responsabilité personnelle des associés.

La société par actions, ses actionnaires et ses administrateurs

La société par actions, auparavant connue sous le nom de « compagnie », peut être constituée en vertu d’une loi provinciale ou fédérale (Loi sur les sociétés par actions (L.R.Q., c. S-31.1), Loi sur les compagnies (L.R.Q., c. C-38) ou Loi canadienne sur les sociétés par actions (L.R. (1985), ch. C-44).

La société par actions a une personnalité juridique distincte de celle de ses actionnaires et de ses administrateurs. Elle cesse d’exister légalement lorsqu’elle est liquidée, dissoute et radiée auprès du registraire des entreprises.

Malgré la dissolution de la société par actions, toute procédure judiciaire ou administrative à laquelle elle était partie avant sa dissolution se poursuit comme si la dissolution n’avait pas eu lieu. Toute nouvelle procédure peut aussi être engagée contre la société par actions pendant une période de 3 ans suivant sa dissolution si elle est régie par la loi provinciale, ou une période de 2 ans si elle a été créée en vertu de la loi fédérale.

La société par actions est, en général, seule responsable de ses obligations et de ses dettes. Ce n’est qu’exceptionnellement que la responsabilité personnelle d’un actionnaire ou d’un administrateur peut être engagée.

La prescription des recours

Tout recours judiciaire est soumis à un délai de prescription. Il s’agit du délai accordé par la loi pour intenter un recours. À l’expiration de ce délai, le droit s’éteint s’il n’a pas été exercé.

En général, le délai de prescription est de 3 ans pour faire valoir un droit personnel, tel un droit à une indemnisation. Ce délai se calcule à compter du jour où le dommage est causé. Lorsque le dommage se manifeste graduellement ou tardivement, le délai commence à partir du jour où il se manifeste pour la première fois.

Les assurances

Les compagnies d’assurance offrent des produits d’assurance adaptés aux besoins des entreprises qui cessent leurs activités.

Par exemple, le programme d’assurance qui a été élaboré spécifiquement pour les membres de la CMMTQ propose une « assurance de produits et opérations complétées » pour couvrir les actes antérieurs de l’entrepreneur qui met fin à ses activités.

Que vous soyez assurés ou non par le programme d’assurance offert aux membres de la Corporation, avant de cesser définitivement vos activités, informez-vous auprès de votre courtier ou de votre assureur, afin de connaître le produit d’assurance qui vous convient.

En résumé

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Qu’est-ce qu’une soumission?

Une soumission est une offre par laquelle l’entrepreneur s’engage à conclure un contrat avec le destinataire de l’offre, conformément aux exigences de la demande de soumission et contre une rémunération.

La forme et le contenu de la soumission

Même si une offre peut être verbale et acceptée verbalement, il est recommandé de toujours présenter une soumission écrite, ce qui en facilitera la preuve en cas de litige.

Le prix de la soumission doit avoir été déterminé de façon rigoureuse, puisqu’elle est une offre formelle et définitive. Une erreur dans le prix de la soumission n’entraîne pas sa nullité; le soumissionnaire est alors lié par le prix proposé.

Si le soumissionnaire est une société ou une personne morale, la soumission doit être signée par la personne physique de l’entreprise dûment autorisée à le faire.

Les travaux assujettis au Code du Bureau des soumissions déposées du Québec (BSDQ)

Pour connaître les règles de base du Code du BSDQ, consultez la fiche juridique Le Code de soumission du BSDQ.

Lorsque les règles du Code du BSDQ s’appliquent, la formule de soumission officielle du BSDQ doit être utilisée. Si le maître de l’ouvrage impose sa propre formule de soumission, vous avez l’obligation de l’utiliser puisqu’elle prime sur celle du BSDQ.

Tous les renseignements et les documents requis par les documents de soumission et les règles du Code du BSDQ doivent être fournis.

Lorsque la formule officielle de soumission du BSDQ est utilisée, il ne faut pas oublier d’y inscrire les documents sur lesquels porte la soumission, c’est-à-dire les plans, les devis et les addenda, le cas échéant, et la date de chacun de ces documents. Si des renseignements supplémentaires à ceux demandés à cette formule doivent être fournis, comme les renseignements sur les prix unitaires ou séparés requis par les documents de soumission, vous devez les indiquer sur l’annexe de cette formule.

L’omission, volontaire ou involontaire, de référer en tout ou en partie aux documents visés par la soumission, par exemple ne pas identifier une section de devis ou un addenda visé par la soumission, constitue une non-conformité aux règles du Code du BSDQ.

La formule de soumission et son annexe doivent toujours porter le nom du destinataire de la soumission, c’est-à-dire l’entrepreneur destinataire ou le maître de l’ouvrage, le nom de l’entreprise qui soumissionne et la signature de la personne qui en assume la responsabilité.

Les travaux qui ne sont pas assujettis au Code du BSDQ

Une soumission qui concerne des travaux qui ne sont pas assujettis au Code du BSDQ doit contenir certains renseignements essentiels. Les formulaires « Soumission » et « Soumission-contrat », préparés par la CMMTQ, peuvent être utilisés pour soumissionner lorsque les travaux ne sont pas assujettis au Code du BSDQ. Ces formulaires peuvent être commandés auprès de la CMMTQ.

Noms et coordonnées de l’entrepreneur et de son client : le client peut être une personne physique, une société ou une personne morale. Dans tous les cas, il faut s’assurer de l’exactitude du nom du client.

Période de validité de la soumission : prévoir la période de validité de la soumission évite à l’entrepreneur d’être lié par son offre pour une période indéterminée. La période de validité de la soumission, selon le Code civil du Québec, doit être d’une durée raisonnable. Elle est généralement de 30 jours à compter de la date de la soumission.

Endroit des travaux : l’endroit où les travaux seront exécutés correspond à l’adresse lorsqu’il s’agit d’un immeuble existant ou au numéro de lot de l’immeuble dans les autres cas.

Description des travaux et des biens : les travaux visés par la soumission doivent être décrits clairement pour que l’objet du contrat soit sans ambiguïté. La référence aux documents de soumission et à leur date, s’il y a lieu, remplit cette exigence.

De plus, la description précise du matériel inclus dans le prix de la soumission évite que le client prétende à des biens différents de ceux convenus.

Calendrier des travaux : si le calendrier exact de l’exécution des travaux est impossible à déterminer au moment de soumissionner, les dates approximatives du début et de la fin des travaux suffisent.

Prix : s’il est proposé de réaliser les travaux en contrepartie d’un tarif horaire, la soumission doit mentionner le tarif exigible pour les travaux exécutés pendant les heures normales de travail et celui qui est exigible pour les travaux exécutés hors des heures normales de travail.

Si le prix est forfaitaire, les taxes doivent être détaillées.

Date de la soumission : la soumission doit porter la date à laquelle elle est remise au client, puisque la période de validité de la soumission se calcule habituellement en référant à cette date.

Signature du soumissionnaire : le soumissionnaire est l’entreprise qui est titulaire de la licence d’entrepreneur en construction.

L’acceptation de la soumission

L’acceptation de la soumission doit être manifestée avant la date d’échéance de la période de validité de la soumission. Dans le cas contraire, la soumission n’est plus valide et le soumissionnaire n’a pas l’obligation d’y donner suite. Rien n’empêche cependant le soumissionnaire de prolonger la période de validité de sa soumission et de consentir à contracter.

Il est recommandé d’exiger la signature du client pour confirmer son acceptation de la soumission ou, dans le cas d’une société ou personne morale, celle de son représentant autorisé.

Les obligations qui découlent d’une soumission

Dès la présentation de la soumission, il y a formation d’un contrat que les tribunaux appellent « contrat A ».

Le soumissionnaire a alors l’obligation :

• de maintenir son offre pendant la période de validité;
• de conclure un contrat avec le destinataire de l’offre, si ce dernier choisit son offre pendant cette même période.

Dès l’acceptation de l’offre pendant la période de validité, peu importe le moyen utilisé pour la communiquer, le « contrat B ou contrat d’exécution » est formé. Il est recommandé de toujours constater par écrit la formation de ce contrat.

Le soumissionnaire doit respecter sa soumission. Il ne peut pas refuser de contracter, à moins que le contrat qu’on lui demande de signer ne respecte pas les conditions essentielles de sa soumission ou qu’il comporte des conditions déraisonnables. En cas de refus injustifié de contracter, le soumissionnaire s’expose à une poursuite en dommages-intérêts lui réclamant la différence entre le prix de sa soumission et celui de l’entreprise qui a obtenu le contrat.

La soumission est un acte juridique d’une grande importance. Vous ne devez pas la prendre à la légère. Elle mérite d’être préparée avec soin, puisque toutes les étapes subséquentes du projet en dépendent. SOUMISSIONNER, C’EST S’ENGAGER!

Note : Le présent document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Les formes de contrat

La loi prévoit qu’un contrat peut se conclure par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter. Le consentement se manifeste de façon expresse, par exemple, par la signature d’un contrat écrit. Il peut aussi se déduire des actions et des gestes des personnes. Tel est le cas lorsqu’un entrepreneur entreprend des travaux à la demande d’un client sans qu’ils aient signé un écrit dictant les termes de leur entente.

Un contrat verbal est aussi valable qu’un contrat écrit et il engage les parties de la même façon. La grande différence se situe au niveau de la preuve. Lorsque survient un conflit entre les parties, il est plus facile de prouver le contenu de l’entente lorsqu’elle est écrite et signée. Comme le dit le proverbe : « Les paroles s’envolent, les écrits restent ». Il est donc toujours recommandé de prendre le temps d’écrire les éléments de l’entente, même de façon succincte.

Attention! Dans le cas d’un contrat verbal, devant un juge, sachez que votre parole ne vaut pas plus que celle de l’autre partie pour prouver la teneur de votre entente.

Dans certains cas, la loi exige que le contrat soit écrit, voire notarié. C’est notamment le cas de l’hypothèque d’une banque. Notez qu’il n’existe pas de telles exigences pour un contrat de construction ou de service.

Le contenu et la rédaction d’un contrat

Le contenu d’un contrat varie selon son objet, c’est-à-dire selon l’opération juridique envisagée par les parties au moment de conclure le contrat. Par exemple, le contrat peut avoir comme objet l’exécution de travaux, la vente d’un bien, l’assurance professionnelle, le prêt d’argent, etc.

À moins que le contrat concerne une matière complexe (ex. : vente d’entreprise) ou qu’il réponde à des exigences particulières (ex. : être notarié), vous pouvez le rédiger vous-même en utilisant un vocabulaire simple et clair. Le contrat doit simplement refléter les éléments essentiels de votre entente. Il n’a pas besoin d’être long ni compliqué.

Par exemple, un simple bon de commande peut constituer le contrat qui lie deux entrepreneurs. Il en est de même d’un bon de travail que vous faites signer par un client avant l’exécution des travaux. Ces documents peuvent contenir l’information relative aux obligations de chacune des parties et les conditions principales de l’entente (description des travaux, biens, prix, échéancier, modalités de paiement, taux d’intérêt en cas de retard, etc.).

Dans le domaine de la construction, il existe des formulaires de contrat normalisés préparés par des spécialistes, comme le contrat de sous-traitance à forfait de l’Association canadienne de la construction. Ce type de contrat est habituellement utilisé dans le cadre de projets d’envergure. La CMMTQ offre également à ses membres certains formulaires de contrat pouvant répondre à leurs besoins, comme le contrat de vente itinérante, conçu pour répondre aux règles particulières et très sévères de la Loi sur la protection du consommateur en matière de vente itinérante.

Attention! L’utilisation d’un formulaire est une solution facile, mais pas nécessairement la meilleure. Assurez-vous que le formulaire répond réellement à vos besoins. Il est préférable de s’en servir comme modèle de base et de le modifier. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller juridique pour préparer des contrats adaptés aux besoins de votre entreprise ou pour vérifier le contenu des contrats que vous avez préparés vous-même.

Les principaux éléments d’un contrat d’entreprise ou de service

Puisqu’il est recommandé d’avoir un document écrit contenant les détails de l’entente avec votre client, voici une description des principaux éléments pouvant faire partie d’un contrat d’entreprise ou de service (ayant pour objet l’exécution de travaux ou la prestation d’un service) ainsi qu’un exemple illustrant un contrat conclu entre un entrepreneur et un commerçant pour des travaux de rénovation d’un immeuble.

Principaux éléments du contrat

1. Identification des parties : Chacune des parties au contrat doit être bien identifiée avec son nom légal et son adresse. Il est possible de vérifier l’information concernant une entreprise au registre officiel tenu par le Registraire des entreprises du Québec.
2. Objet du contrat : Il s’agit d’indiquer ce que vise le contrat (ex. : l’installation d’un système de chauffage au gaz naturel à l’immeuble situé au 81, boul. Dubreuil à Montréal).
3. Description des travaux : Décrire de façon complète tous les travaux, les services, les biens, les matériaux, la main-d’œuvre, les frais divers, etc. Il vaut mieux être précis dans la description. Vous pouvez même indiquer, pour fins de précision, un élément qui n’est pas compris dans les travaux (ex. : remplacement d’un appareil de chauffage excluant ses conduites d’alimentation). Il est possible de référer aux documents (plans et devis) soumis par le client ou à votre soumission et annexer ces documents au contrat en précisant qu’ils font partie intégrante du contrat.
   Si vous le jugez nécessaire, vous pouvez prévoir un échéancier des travaux, qui peut être plus ou moins précis (dates approximatives de début et de fin des travaux, date fixe d’installation d’un appareil, etc.).
4. Prix et modalités de paiement : Il est dans votre intérêt d’indiquer clairement le prix et les modalités de paiement au contrat. Par exemple, il est possible de prévoir : le paiement d’un acompte à la date de la signature du contrat ou à la date du début des travaux et d’autres versements échelonnés; des paiements à dates fixes au fur et à mesure de l’avancement des travaux; le paiement complet à la fin des travaux; un délai de paiement de 30 jours de la date de facturation; etc.
   Prévoir des paiements échelonnés pendant tous les travaux vous assure de la bonne foi du client et de sa capacité de payer. En cas de défaut du client de respecter ses obligations de paiement, vous pourrez réagir selon les circonstances et éviter de vous retrouver, à la fin des travaux, devant un fait accompli!
5. Modifications au contrat : Vous pouvez prévoir un mécanisme d’approbation pour les modifications au contrat. Il est suggéré de préciser les coûts reliés à ces modifications et d’obtenir la signature du client (surtout s’il y a des coûts supplémentaires).
6. Garantie : Vous pouvez indiquer la durée et le genre de garantie que vous offrez pour vos travaux (pour un exemple de clause de garantie, consultez la fiche juridique, Les garanties et la responsabilité des entrepreneurs).
7. Résiliation du contrat : Vous pouvez prévoir une clause vous donnant la possibilité de résilier le contrat (y mettre fin) si le client n’effectue pas un paiement selon l’échéance prévue au contrat.
8. Intérêt : Pour charger des intérêts à un taux particulier (autre que le taux légal de 5 % par année) au client qui paie en retard, il est important de prévoir une clause à cet effet dans le contrat. Le taux d’intérêt doit toujours être indiqué sur une base annuelle.
9. Signature des parties : La signature des parties fait foi de leur acceptation des prix et des conditions prévus au contrat. Si le contrat n’est pas signé, le document n’a pas de valeur légale comme telle, mais cela n’empêche pas qu’il puisse y avoir entre vous et le client un « contrat verbal ». Lorsque le client est une compagnie, assurez-vous que le contrat est signé par une personne en autorité. En plus de la signature, il est souhaitable d’apposer ses initiales sur chaque page du contrat. Ceci démontre que toutes les pages ont été lues et acceptées et permet aussi d’éviter qu’une page soit ajoutée ou substituée au contrat après la signature.
10. Date et lieu : Indiquez la date et le lieu de la signature du contrat par chacune des parties.
11. Cautionnement : La personne qui signe cette clause s’engage personnellement à exécuter les obligations du client si celui-ci ne les remplit pas. Si vous n’êtes pas payé par votre client, vous pourrez alors exiger le paiement de la personne qui a signé la clause de cautionnement. Il s’agit d’une mesure de protection de votre créance qui peut être utilisée lorsque vous doutez de la solvabilité de votre client. Par exemple, si le client est une compagnie, vous pouvez demander à l’administrateur de cautionner les obligations de la compagnie, mais ce dernier n’a aucune obligation d’accepter.

Exemple d’un contrat conclu entre un entrepreneur et un commerçant pour des travaux de rénovation d’un immeuble

Voici, à titre informatif seulement, un exemple de contrat simplifié que vous pouvez utiliser comme modèle de base et adapter à vos besoins. Il est très important de vous assurer que le document final reflète bien votre entente.

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

I - Les travaux de construction neuve

Par exemple, l’installation de tout le système de plomberie d’un nouvel immeuble à logements et l’installation du système de chauffage à air chaud d’une nouvelle maison unifamiliale.

1. Garanties légales

Si vous effectuez des travaux dans le cadre d’une construction neuve, peu importe avec qui vous avez contracté (ex. : un commerçant ou un consommateur), le Code civil du Québec prévoit certaines garanties auxquelles vous êtes obligatoirement soumis lorsque leurs conditions d’application sont remplies.

1. Garantie contre les malfaçons : durée de 1 an à partir de la réception de l’ouvrage (acceptation des travaux) par le client. Elle couvre les malfaçons existantes au moment de la réception de l’ouvrage et qui ont fait l’objet de réserves, ou les malfaçons non apparentes découvertes dans l’année suivant l’acceptation des travaux.
2. Garantie contre la perte de l’ouvrage (responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage) : durée de 5 ans à partir de la fin des travaux. Elle couvre la perte de l’ouvrage (perte partielle, totale ou simple menace de perte, soit toute défectuosité grave qui entraîne un inconvénient sérieux et rend l’ouvrage impropre à l’usage auquel il est destiné) causée par un vice de conception, de construction, de réalisation ou un vice du sol.

Vous fournissez des biens (matériaux, pièces et équipements) :

1. Garantie de qualité (contre les vices cachés) : durée non limitée, mais cette garantie ne couvre pas une détérioration normale du bien en raison de son âge. Le client qui découvre un vice caché doit en informer l’entrepreneur par écrit dans un délai raisonnable. Compte tenu de vos compétences d’entrepreneur spécialisé, vous êtes assimilé à un « vendeur professionnel » lorsque vous fournissez des biens. Ainsi, le client peut vous poursuivre pour vice caché du bien, au même titre que le fabricant ou le distributeur du bien. Vous avez toutefois un recours en dommages contre ces derniers.

2. Garanties conventionnelle

Une garantie conventionnelle est celle que vous décidez librement de donner à votre client pour les travaux que vous avez exécutés. Vous n’avez aucune obligation d’offrir une telle garantie. Si vous choisissez d’en donner une, elle fera partie de votre entente avec le client et vous serez tenu de la respecter.

II est fréquent que les documents de soumission (plans et devis) contiennent des dispositions particulières concernant les garanties. Si vous signez un contrat dans lequel vous vous engagez à exécuter vos obligations conformément aux documents de soumission, les dispositions concernant les garanties contenues dans ces documents s’appliqueront à vos travaux.

Certains formulaires de contrat type contiennent également des dispositions concernant les garanties (exemples : clause 17. du contrat type de la CMMTQ « Soumission – contrat » version 05/2005, clause 13. du contrat type de la CMMTQ « Contrat » version 07/2005).

De plus, les entrepreneurs généraux qui sont soumis à des plans de garantie doivent respecter les garanties qui y sont prévues. Sachez qu’elles ne s’appliquent pas à vous en tant qu’entrepreneur spécialisé (sous-traitant), sauf si vous vous engagez à les respecter (ex. : vous signez avec un entrepreneur général un contrat qui contient une clause à cet effet).

3. Lettre de garantie

La lettre de garantie devrait reproduire ce qui avait déjà été convenu entre les parties au départ (ex. : dans le contrat, dans le devis). Si rien n’avait été prévu au sujet de la garantie des travaux, vous n’êtes alors tenu qu’aux garanties légales expliquées précédemment.

Les maîtres mécaniciens en tuyauterie offrent généralement une garantie de 1 an (pièces et main-d’œuvre), puisqu’ils sont de toute façon tenus à la garantie légale contre les malfaçons d’un an (voir les exemples de lettre de garantie).

II - Les travaux de rénovation

Par exemple, le changement d’une partie du système de plomberie d’un immeuble à logements et le remplacement du système de chauffage d’une maison unifamiliale.

1. Votre client est un commerçant

Si vous effectuez des travaux dans le cadre de la rénovation d’un immeuble existant et que vous avez un contrat avec un commerçant (ex. : un entrepreneur général ou spécialisé, une entreprise quelconque), ce sont les mêmes garanties que celles expliquées précédemment pour les travaux de construction neuve qui s’appliquent. Il s’agit des garanties légales (contre les malfaçons, la perte de l’ouvrage et les vices cachés) et de la garantie conventionnelle (non obligatoire et laissée à votre discrétion). Les exemples de lettre de garantie sont également les mêmes.

2. Votre client est un consommateur

Si vous avez un contrat avec un consommateur (c’est-à-dire une personne physique qui se procure un bien ou un service pour ses fins personnelles), la Loi sur la protection du consommateur s’applique et les garanties suivantes s’ajoutent aux garanties mentionnées précédemment.

La Loi sur la protection du consommateur ne s’applique pas à la construction d’un immeuble, mais elle s’applique à des travaux de rénovation, de réparation ou d’entretien.

1. Garanties de qualité et de durabilité d’un bien (seulement si vous fournissez des biens) : le bien doit pouvoir servir à l’usage auquel il est normalement destiné, et ce, pendant une durée raisonnable, compte tenu du prix, des conditions de son utilisation et des dispositions du contrat (ces garanties sont similaires à la garantie contre les vices cachés expliquée précédemment). Le consommateur doit exercer son recours dans un délai d’un an de la connaissance du défaut.
2. Garantie conventionnelle : si vous décidez d’offrir une garantie conventionnelle (verbale ou écrite) pour vos travaux, elle doit être plus avantageuse que les garanties légales prévues à la Loi sur la protection du consommateur. Lorsque la garantie est écrite, elle doit être rédigée clairement et indiquer certains renseignements obligatoires (les noms et l’adresse, la description du bien ou du service garanti, le fait que la garantie puisse ou non être cédée, vos obligations [la portée de la garantie], la façon de procéder pour obtenir l’exécution de la garantie, la durée précise de la garantie, les frais chargés s’il y a lieu – ex. : frais de déplacement). Un exemple de clause de garantie est disponible dans la fiche juridique, Les garanties et la responsabilité des entrepreneurs.

III - Les travaux de réparation et d’entretien

Par exemple, un appel de service pour réparer un robinet, une toilette ou pour faire l’entretien d’une chaudière.

Si vous effectuez des travaux de réparation et d’entretien, il y a moins de garanties légales qui s’appliquent qu’aux travaux de construction ou de rénovation. Dans tous les cas, vous pouvez accorder une garantie conventionnelle, mais vous n’avez aucune obligation de le faire (ex. : garantie d’un mois, pièces et main-d’œuvre).

1. Votre client est un commerçant

Si vos travaux consistent uniquement à faire l’entretien d’un bien ou à le réparer sans fournir de biens (vous ne changez pas de pièces et ne fournissez pas de matériaux), la loi ne prévoit pas de garantie pour ces travaux (ex. : nettoyer une chaudière, réparer un robinet avec les pièces du client).

Par contre, si vous fournissez des biens (pièces ou matériaux) lors de la réparation ou de l’entretien d’un bien, la garantie légale de qualité (contre les vices cachés) s’applique à ces biens. Voir précédemment I – 1. 3).

2. Votre client est un consommateur

Si votre contrat est avec un consommateur (c’est-à-dire une personne physique qui se procure un bien ou un service pour ses fins personnelles), la Loi sur la protection du consommateur s’applique et les garanties suivantes s’ajoutent aux garanties mentionnées précédemment.

• Garantie de la réparation d’un appareil domestique : La Loi sur la protection du consommateur prévoit une garantie de 3 mois (pièces et main-d’œuvre) applicable uniquement à la réparation d’un appareil domestique qui comprend un appareil de climatisation ou une thermopompe lorsque le prix du contrat est supérieur à 50 $.
• Garanties de qualité et de durabilité d’un bien (seulement si vous fournissez des biens) : voir précédemment II – 2. 1.
• Garantie conventionnelle : voir précédemment II – 2. 2.

Distinction entre les garanties et la responsabilité

Le régime des garanties est différent du régime de la responsabilité civile et professionnelle d’un entrepreneur. N’oubliez pas que même si la période de garantie est expirée ou que vos travaux ne sont tout simplement pas garantis, vous pouvez quand même être tenu responsable, dans le cadre du régime de responsabilité civile et professionnelle, des dommages subis par votre client ou un tiers en raison des travaux que vous avez exécutés.

Par exemple, un entrepreneur répare la tuyauterie d’un évier dans une garderie. L’entente entre l’entrepreneur et la garderie ne prévoit aucune garantie particulière. Puisque l’entrepreneur a fourni des matériaux (ex. : tuyau) pour effectuer cette réparation, la garantie légale de qualité s’applique par rapport à ces matériaux.

Six mois plus tard, la garderie subit des dommages en raison du bris soudain de la tuyauterie de l’évier, réparée par l’entrepreneur. Celui-ci pourrait être poursuivi pour dommages en application de la garantie de qualité, si la preuve démontre que le bris de la tuyauterie résulte d’un vice caché du tuyau qu’il a fourni. L’entrepreneur pourrait aussi être poursuivi pour dommages en application du régime de la responsabilité civile (contractuelle) si la preuve démontre que le bris de la tuyauterie résulte non pas d’un défaut du tuyau, mais d’une faute commise par l’entrepreneur lors de l’exécution des travaux (ex. : un raccord n’a pas été vissé correctement).

De façon générale, un entrepreneur peut être poursuivi en dommages pour un vice caché ou une faute commise, dans un délai de 3 ans de l’événement.

Exemples de lettre de garantie généralement demandée dans le cadre de travaux de construction neuve ou de rénovation

Voici, à titre informatif seulement, des exemples de lettre de garantie que vous pouvez adapter à vos besoins. Notez que votre lettre de garantie doit refléter votre cas particulier (les éléments soulignés doivent être adaptés à votre cas particulier).

Note : Le présent document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

I - Dispositions applicables à tous les types de travaux : construction neuve, rénovation, réparation et entretien

Le contrat d’entreprise ou de service se forme par la seule volonté des parties. Il peut donc s’agir d’une simple entente verbale entre l’entrepreneur et le client. Bien qu’il ne soit pas obligatoire d’avoir un contrat écrit, cela est fortement recommandé pour faciliter la preuve en cas de mésentente.

Les parties doivent agir de bonne foi pendant toute la relation, autant lors de la formation que de l’exécution du contrat. Elles doivent se comporter de façon loyale et honnête. Elles ne peuvent agir de manière malicieuse, excessive ou déraisonnable dans le but de nuire à l’autre partie.

1. Obligation d’information

Avant la conclusion du contrat, l’entrepreneur doit informer le client et obtenir son accord sur la nature et l’ampleur des travaux, les biens (matériaux et équipements) et le temps nécessaires pour les exécuter, ainsi que le coût éventuel et prévisible de ces travaux. En somme, il faut donner au client les renseignements pertinents qui lui permettront de prendre une décision éclairée relativement aux travaux qu’il veut faire exécuter.

Le client a lui aussi l’obligation de fournir à l’entrepreneur une description suffisante de l’ouvrage à réaliser, ainsi que tous les renseignements pertinents à ces travaux.

L’obligation d’information se poursuit pendant toute la durée de l’exécution du contrat. L’entrepreneur doit, par exemple, informer le client des coûts supplémentaires générés par des travaux additionnels.

L’obligation d’information est d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger. Elle constitue également une règle d’éthique des maîtres mécaniciens en tuyauterie prévue au Règlement sur l’admission et la discipline des membres de la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec. Veuillez consulter la fiche juridique L’obligation d’information de l’entrepreneur pour connaître tous les détails de cette obligation.

2. Libre choix des moyens d’exécution

En tant que professionnel ayant l’expertise dans son domaine, l’entrepreneur a le libre choix des moyens et des méthodes d’exécution du contrat, à la condition de respecter les règles de l’art. II dirige les travaux et est autonome par rapport au client. C’est à l’entrepreneur de décider de quelle manière il va réaliser l’ouvrage confié par le client.

Le client peut fournir des matériaux, donner des directives générales sur les travaux et vérifier leur conformité par rapport au contrat, sans toutefois intervenir et s’immiscer indûment dans l’exécution des travaux par l’entrepreneur.

Lorsque les travaux font l’objet de plans et devis, l’entrepreneur a quand même le libre choix des moyens d’exécution, sauf si les plans et devis les prévoient.

3. Droit à la sous-traitance

L’entrepreneur n’est pas tenu d’exécuter les travaux lui-même. Il peut faire exécuter une partie ou la totalité des travaux par des sous-traitants. Il conserve toutefois la direction des travaux et en demeure responsable envers le client, à moins que les parties en aient convenu autrement. L’entrepreneur est donc responsable des travaux mal exécutés par ses sous-traitants, mais il a un recours en dommages contre eux.

4. Prix des travaux

Le prix des travaux peut être déterminé de différentes façons. Le montant des taxes s’ajoute au prix, sauf si le contrat prévoit expressément que les taxes sont déjà incluses dans le prix.

Prix basé sur la valeur des travaux effectués (contrat à temps et matériel)

Lorsque le contrat ne fixe pas le prix, ce dernier est déterminé selon la valeur des travaux exécutés. C’est le cas, par exemple, de travaux effectués sur la base du coût de la main-d’œuvre et des matériaux (« time and cost »). L’entrepreneur a l’obligation de renseigner le client sur l’état d’avancement des travaux et les dépenses déjà faites, lorsque le client le demande.

Prix basé sur une estimation (contrat avec estimation)

Une estimation est une évaluation honnête du coût approximatif des travaux, mais ce n’est pas nécessairement le prix final. Le prix peut diminuer, si le coût des travaux s’avère moins élevé que celui estimé. Bien entendu, il augmentera si le client demande des travaux additionnels à ceux prévus au départ.

Dans le cas de travaux de réparation d’un appareil domestique (climatiseur ou thermopompe), dont le coût est supérieur à 50 $, la Loi sur la protection du consommateur oblige l’entrepreneur à fournir une estimation écrite, sauf si le client y renonce par un écrit entièrement rédigé et signé par lui, ou que la réparation est effectuée sans frais. L’entrepreneur ne peut augmenter le prix de la réparation ni effectuer une réparation non prévue dans l’estimation, à moins d’avoir obtenu l’autorisation du client.

Prix forfaitaire (contrat à forfait)

Il y a contrat à forfait lorsque les parties déterminent à l’avance un prix fixe pour les travaux. Si les travaux prennent plus de temps et coûtent plus cher que le prix forfaitaire convenu, l’entrepreneur assume alors la perte liée à l’exécution du contrat. À l’inverse, si les travaux coûtent moins cher que prévu, l’entrepreneur en bénéficie.

Par contre, lorsque le client apporte des modifications aux travaux (ex. : changements dans les plans et devis), le prix peut être ajusté pour tenir compte des coûts occasionnés par ces modifications.

5. Obligation d’agir au mieux des intérêts du client, avec prudence et diligence

Lorsque l’entrepreneur prend des décisions dans le cadre de travaux à effectuer pour un client, il doit agir dans l’intérêt supérieur du client, avec prudence et diligence. Il doit tenir compte des besoins du client et ne doit pas exécuter de travaux qu’il sait inutiles, incomplets ou qui ne régleront pas le problème soumis par le client.

Respect des règles de l’art

L’entrepreneur doit respecter les normes applicables et utiliser les méthodes et les procédés reconnus dans son domaine au moment de l’exécution des travaux.

Les règles de l’art proviennent de différentes sources. La plus importante est sans contredit le code de construction. Les codes ou normes adoptés par les villes, les normes établies par des organismes de normalisation (ex. : CSA et ANSI), ainsi que les guides d’installation fournis par les fabricants d’équipements et de matériaux sont d’autres exemples de règles de l’art.

Le respect des règles de l’art est une obligation d’ordre public imposée par la loi. Il s’agit également d’une règle d’éthique des maîtres mécaniciens en tuyauterie. L’entrepreneur doit toujours refuser d’exécuter des travaux non conformes aux règles de l’art.

Obligation de résultat

En général, l’entrepreneur est tenu à une obligation de résultat, c’est-à-dire qu’il doit fournir un résultat précis. Les travaux doivent être conformes au contrat conclu avec le client. L’entrepreneur est donc responsable envers le client s’il ne fournit pas le résultat attendu. Il peut se dégager de sa responsabilité en prouvant un cas de force majeure, c’est-à-dire un événement imprévisible et incontrôlable qui l’empêche de remplir ses obligations (ex. : une inondation, une tempête de verglas).

Dans certains cas, le propriétaire et des tiers participent activement et s’immiscent dans les méthodes d’exécution et la direction des travaux. Cette situation peut réduire l’obligation de résultat de l’entrepreneur et sa responsabilité par rapport aux travaux qu’il a exécutés.

6. Qualité des biens

L’entrepreneur est tenu à la garantie de qualité des biens qu’il fournit, comme le sont également le fabricant, le distributeur et le fournisseur de ces biens. La loi oblige l’entrepreneur à garantir au client que les matériaux, les pièces et les équipements qu’il lui vend sont de bonne qualité et conviennent aux usages auxquels ils sont destinés. Cette disposition est d’ordre public. Si un de ces biens présente un défaut caché, l’entrepreneur peut en être tenu responsable envers le client. Il a cependant un recours en dommages contre le fournisseur ou le fabricant qui lui a vendu le bien défectueux.

Lorsque le client fournit lui-même des biens, l’entrepreneur n’est pas tenu à la garantie de qualité de ces biens, à moins qu’il s’engage à le faire. Toutefois, l’entrepreneur est tenu d’utiliser ces biens avec soin. Il a aussi l’obligation d’informer le client lorsque ces biens ne sont pas appropriés à l’utilisation projetée ou qu’ils comportent des défauts apparents ou des défauts cachés qu’il devait raisonnablement connaître en tant que spécialiste dans son domaine. Cette obligation a ses limites et l’entrepreneur pourra démontrer qu’il n’était pas en mesure de connaître le défaut du bien.

Par exemple, l’entrepreneur installe une pompe fournie par le client. D’une marque reconnue, cette pompe comporte néanmoins un défaut caché. Si l’entrepreneur ne pouvait raisonnablement soupçonner ce défaut, il ne peut être tenu responsable. Par contre, s’il sait que la pompe du client n’a pas la puissance requise pour son usage, il doit informer le client et refuser de l’installer.

Les obligations de l’entrepreneur en matière de garantie des travaux et de responsabilité envers le client sont le sujet de deux fiches juridiques. Veuillez consulter ces deux fiches : Les garanties et la responsabilité des entrepreneurs et Les garanties et la lettre de garantie.

7. Résiliation unilatérale du contrat

Le contrat d’entreprise ou de service peut, sous certaines conditions, être résilié par une des parties, même si les travaux sont déjà entrepris.

Le client peut mettre fin au contrat sans donner de motif, même s’il n’a rien à reprocher à l’entrepreneur. Il n’est aucunement tenu de justifier sa décision de ne plus faire affaire avec lui. Il doit cependant exercer ce droit de bonne foi et informer immédiatement l’entrepreneur de sa décision.

Par exemple, un entrepreneur général qui résilie le contrat de son sous-traitant de façon abusive dans le seul but de lui nuire pourrait devoir lui payer des dommages-intérêts. Par contre, un entrepreneur général dont le contrat a été résilié par son propre client peut, à son tour, devoir résilier le sous-contrat qu’il a octroyé à un entrepreneur spécialisé. Il pourrait également résilier le contrat parce que l’entrepreneur ne détient plus la licence appropriée.

Le client qui met fin au contrat doit payer à l’entrepreneur :

• la valeur des travaux exécutés avant la résiliation du contrat;
• la valeur des biens fournis, lorsque ceux-ci peuvent lui être remis et qu’il peut les utiliser;
• les dépenses encourues et les dommages subis par l’entrepreneur découlant de la résiliation (ex. : les frais de retour des matériaux chez le fournisseur, un dépôt de 200 $ pour la location d’un équipement qui n’est pas remboursable).

Toutefois, l’entrepreneur ne peut pas être indemnisé pour les profits qu’il aurait faits si le client n’avait pas mis fin au contrat. La perte de profits n’est pas un élément que l’entrepreneur peut réclamer dans le cadre de ce droit de résiliation unilatéral du client, sauf si le client n’était pas de bonne foi et qu’il a agi de façon abusive.

L’entrepreneur peut aussi mettre fin au contrat, mais seulement pour un motif sérieux. De plus, il doit éviter de le faire à contretemps ou de façon inutilement dommageable pour le client.

L’entrepreneur qui met fin au contrat doit rembourser au client :

• les avances que le client lui a faites et qui excèdent la valeur des travaux exécutés avant la résiliation du contrat;
• les dommages subis par le client découlant de la résiliation.

II - Dispositions applicables uniquement aux travaux de construction neuve et de rénovation

8. Réception de l’ouvrage, retenue pour déficiences apparentes et paiement

Réception de l’ouvrage

La réception de l’ouvrage est l’acte par lequel le client déclare accepter les travaux, avec ou sans réserve. Une acceptation sans réserve signifie que les travaux sont acceptés tels quels. Une acceptation avec réserve signifie que les travaux présentent des déficiences qui devront être corrigées par l’entrepreneur (ex. : le robinet coule ou il manque une grille de ventilation).

Retenue pour déficiences apparentes

Si le propriétaire ou le maître de l’ouvrage accepte les travaux avec réserve de corriger des déficiences, il peut alors retenir une somme d’argent correspondant à la valeur des déficiences. Cette retenue doit être versée à l’entrepreneur lorsqu’il corrigera les déficiences ou fournira la garantie que les travaux de correction seront effectués.

À la suite de l’acceptation finale des travaux, le client ne peut retenir de sommes pour des vices éventuels, sauf si les parties l’ont prévu au contrat.

Paiement des travaux

Règle générale, le client n’est pas tenu de payer avant la réception de l’ouvrage, à moins que les parties aient convenu des modalités de paiement différentes dans leur contrat (ex. : des paiements échelonnés selon l’avancement des travaux).

Lorsque l’entrepreneur exige des avances sur le prix du contrat selon la valeur des travaux exécutés et des matériaux fournis, il est tenu de remettre au client un état des sommes payées pour la main-d’œuvre et les matériaux, ainsi que des sommes qu’il doit encore pour terminer les travaux. La plupart des contrats dans le domaine de la construction prévoient des paiements échelonnés selon l’avancement des travaux (ex. : le contrat de sous-traitance à forfait de l’Association canadienne de la construction, les formulaires « Contrat » et « Soumission-contrat » de la CMMTQ).

La clause « paiement sur paiement »

Lorsque des travaux sont exécutés en sous-traitance pour un autre entrepreneur, il peut arriver que le contrat contienne une clause prévoyant que le sous-traitant accepte d’être payé seulement lorsque l’entrepreneur aura lui-même été payé par son client. Cette clause appelée « paiement sur paiement » fait en sorte que le sous-traitant ne peut pas exiger le paiement des travaux exécutés, tant et aussi longtemps que l’entrepreneur n’est pas payé. Une telle clause est légale, mais elle ne s’applique pas si le non-paiement par le client est dû au fait de l’entrepreneur. Il n’est pas recommandé pour un sous-traitant d’accepter une telle condition de paiement, puisqu’elle lui fait supporter le coût de ses travaux pendant une longue période.

9. Retenue pour hypothèque légale de construction

Au moment du paiement, le propriétaire ou le maître de l’ouvrage a le droit de retenir, sur le prix du contrat, une somme suffisante pour payer les sommes dues aux personnes qui ont un droit à l’hypothèque légale de construction sur son immeuble. Ce droit de retenue lui permet de s’assurer, avant de payer l’entrepreneur, que les bénéficiaires d’une hypothèque légale sont bel et bien été payés évitant ainsi qu’ils exercent leur droit hypothécaire (ex. : faire vendre l’immeuble s’ils ne sont pas payés).

Veuillez consulter les fiches juridiques Hypothèque légale de construction - Partie 1 et Hypothèque légale de construction - Partie 2 pour connaître les bénéficiaires et les modalités de ce droit hypothécaire.

10. Garanties contre les malfaçons (1 an) et la perte de l’ouvrage (5 ans)

Les obligations de l’entrepreneur en matière de garantie des travaux et de responsabilité envers le client sont le sujet de deux fiches juridiques. Veuillez consulter ces deux fiches : Les garanties et la responsabilité des entrepreneurs et Les garanties et la lettre de garantie.

Note : Le présent document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Description de l’obligation d’information

Fondements

L’obligation d’information visée ici est celle prévue par l’article 2102 du Code civil du Québec et que la CMMTQ a repris à l’article 21(2)(e) du Règlement sur l’admission et la discipline des membres de la CMMTQ en y apportant quelques précisions :

« Avant la conclusion d’un contrat ou le début des travaux, l’entrepreneur doit remplir son devoir d’information en s’assurant de fournir à son client, dans la mesure où les circonstances le permettent, toute information utile relativement à la nature de la tâche qu’il s’engage à effectuer ainsi qu’aux biens et au temps nécessaires à cette fin; il doit notamment, dès que possible, informer son client de l’ampleur, des modalités et du coût éventuel et prévisible des travaux que ce dernier lui a confiés et obtenir son accord à ce sujet. »

En plus d’être une obligation légale qui s’applique à tous les entrepreneurs, l’obligation d’information constitue une règle d’éthique des maîtres mécaniciens en tuyauterie. Un manquement à cette obligation peut donc faire l’objet d’un recours civil et d’un recours disciplinaire.

Caractéristiques

Cette obligation d’information est unilatérale, c’est-à-dire qu’elle vise uniquement l’obligation de l’entrepreneur envers son client et non l’inverse. L’entrepreneur doit être proactif et prendre l’initiative de fournir l’information au client, même si ce dernier ne pose pas de questions.

De plus, il s’agit d’une obligation précontractuelle, c’est-à-dire que les renseignements doivent être donnés au client avant la conclusion du contrat.

L’obligation d’information peut varier et elle s’évalue selon la nature du contrat, les circonstances entourant la conclusion du contrat et les connaissances du client. Par exemple, il peut y avoir un assouplissement de cette obligation en raison d’une situation d’urgence. De plus, l’ampleur de l’information à transmettre ne sera pas nécessairement la même si le client est un profane (ex. un consommateur) ou un connaisseur (ex. un client employant des professionnels en mécanique du bâtiment).

Lorsque l’entrepreneur se retrouve devant une situation particulière (ex. vous n’êtes pas en mesure de connaître l’ampleur ni le coût des travaux), il est alors conseillé d’en faire part au client et de lui transmettre l’information au fur et à mesure que les travaux et leur coût se précisent.

Obligation d’information

Exemples d’application

Travaux de construction et de rénovation

En général, l’entrepreneur qui œuvre dans le domaine de la construction ou de la rénovation présente une soumission écrite au client. Il a ainsi l’occasion de remplir adéquatement son obligation d’information en transmettant au client toute l’information pertinente concernant les travaux, le coût, la durée, etc.

Travaux de réparation et d’entretien (appels de service)

La réalité de l’entrepreneur qui œuvre dans le domaine du service est différente de celle qui évolue dans le domaine de la construction ou de la rénovation. Il n’y a pas de soumission écrite, il peut y avoir une situation d’urgence, etc. Le client ne cherche pas toujours à connaître tous les renseignements pertinents avant d’autoriser les travaux, mais au moment de payer la facture, il peut arriver qu’il conteste certains frais auxquels il ne s’attendait pas.

L’entrepreneur doit donc toujours prendre le temps de donner un maximum d’information concernant les travaux à réaliser et leur coût approximatif, afin que le client puisse donner un consentement libre, éclairé et en toute connaissance de cause. Cette information devrait être communiquée dès le premier contact avec le client, soit au moment de l’appel téléphonique.

Autre obligation similaire

En plus de cette obligation d’information spécifique qui s’adresse uniquement à l’entrepreneur afin de permettre au client de donner un consentement éclairé, il est important de savoir qu’il existe un principe obligeant les parties à un contrat à agir de bonne foi pendant toute leur relation contractuelle.

Toutes les parties à un contrat, autant le client que l’entrepreneur, ont ainsi une obligation de renseignement et de se renseigner qui découle de l’obligation générale de bonne foi. Elle débute dès les pourparlers avant la conclusion du contrat, se poursuit tout au long de son exécution jusqu’à la fin du contrat. Par exemple, un client qui connaît une condition particulière doit en informer l’entrepreneur et, vice versa, l’entrepreneur qui en découvre une en exécutant les travaux doit en informer le client.

Autorisation de travaux

Lors d’un appel de service, il peut être utile de faire signer au client une autorisation de travaux avant de les commencer. Cette autorisation comprend les renseignements que vous aurez d’abord transmis au client par téléphone et qui concernent :

• la nature des travaux (décrire les travaux);
• le taux horaire (indiquer le taux horaire régulier chargé par travailleur et le taux supplémentaire en spécifiant les cas où il s’applique);
• le nombre de travailleurs (préciser s’il y aura plus d’un travailleur pour exécuter les travaux);
• le temps minimum (indiquer le temps minimum chargé au client, le cas échéant);
• les frais et le temps de transport (indiquer le montant chargé pour se rendre sur les lieux des travaux ou si des déplacements sont nécessaires pour aller louer de l’équipement ou chercher des pièces qui ne se trouvent pas usuellement dans le véhicule de service);
• les frais d’utilisation ou de location d’un équipement (indiquer les frais chargés, s’il y a lieu);
• les frais d’inspection (indiquer le montant chargé pour la déclaration de travaux à la Régie du bâtiment du Québec, s’il y a lieu);
• les modalités de paiement (indiquer comment et quand le paiement doit être effectué par le client et le taux d’intérêt qui sera facturé en cas de retard de paiement).

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Les modes de paiement

Le droit de recevoir une quittance est intimement lié au moyen utilisé pour payer.

La loi prévoit que le paiement effectué à un créancier au moyen d’argent comptant, d’un mandat postal, d’un chèque certifié ou d’un autre moyen offrant les mêmes garanties (par exemple, la traite et le mandat bancaires) libère celui qui doit une somme d’argent. Le paiement par carte de crédit ou par un virement de fonds à un compte détenu par le créancier peut également être libératoire, dans les cas où le créancier est en mesure de l’accepter. La personne qui paie avec l’un de ces modes de paiement a donc droit à une quittance, puisque son paiement est garanti et a pour effet de le libérer de sa dette immédiatement.

Par contre, le paiement effectué au moyen d’un chèque non certifié n’est pas libératoire au sens de la loi. La remise d’un simple chèque n’offre aucune garantie de paiement. En effet, l’encaissement d’un chèque peut être compromis par un arrêt de paiement demandé par le débiteur, par l’insuffisance de fonds dans son compte bancaire, par une saisie de son compte, par sa faillite, etc. Il y a donc paiement seulement lorsque l’institution financière du débiteur (celui qui fait le chèque) accepte le chèque et paie le montant.

Bien que ce soit pratique courante, sachez que celui qui vous doit de l’argent ne peut pas vous imposer son paiement par chèque non certifié, à moins que vous y consentiez ou que ce mode de paiement ait été prévu dans le contrat.

Les frais du paiement

La loi prévoit que les frais du paiement sont à la charge de celui qui doit payer. Ceci signifie que le créancier d’une somme d’argent a le droit de recevoir le montant exact qui lui est dû, sans être amputé des frais relatifs à l’exécution de ce paiement. Les parties peuvent toutefois, d’un commun accord, déroger à cette règle puisqu’elle n’est pas d’ordre public.

Par exemple, le coût pour convertir des dollars canadiens en dollars américains constitue des frais de paiement devant être assumés par celui qui effectue le paiement.

Les catégories de quittance

La quittance est soit partielle, soit totale, selon le paiement partiel ou en entier du montant de la dette. De plus, lorsque le paiement est effectué par chèque non certifié, une attention particulière doit être portée à la rédaction de la quittance qui, dans ce cas, est conditionnelle à l’encaissement du chèque.

La quittance partielle

Une quittance partielle est remise lorsque le paiement ne couvre pas le montant total du contrat ou de ce qui est dû. Par exemple, un entrepreneur général conclut un contrat avec un entrepreneur en plomberie au prix de 100 000 $ pour des travaux de plomberie. Au cours de l’exécution du contrat, si l’entrepreneur général effectue un premier paiement de 20 000 $, l’entrepreneur en plomberie lui remettra une quittance partielle pour ce montant seulement.

Plusieurs quittances partielles peuvent être signées en cours de contrat. Il arrive souvent qu’on fasse mention du montant cumulatif payé.

La quittance totale

Une quittance totale (ou finale) est remise lorsqu’il n’y a plus aucun montant dû, donc que la créance est éteinte. Prenons l’exemple précédent, soit un contrat de 100 000 $ pour lequel un montant de 60 000 $ a déjà été payé. Si l’entrepreneur général effectue un dernier paiement de 40 000 $, l’entrepreneur en plomberie lui remettra une quittance finale qui éteint la dette de l’entrepreneur général. Le montant total du contrat est payé.

La quittance et le chèque non certifié

Idéalement, lorsqu’un paiement est effectué par chèque non certifié, la quittance ne doit pas être donnée avant que ce chèque soit accepté et payé par l’institution financière du débiteur (celui qui fait le chèque). Si vous devez en remettre une avant que le paiement soit effectif, il est important de mentionner dans la quittance que le montant est payé par chèque et qu’elle est conditionnelle à l’encaissement de ce chèque.

La remise d’une quittance pure et simple, sans réserve ni mention du mode de paiement, pourrait nuire à la réussite de votre éventuel recours contre celui qui vous fait un chèque sans provision (NSF).

La mention « payé » sur une facture

Dans le cadre d’un appel de services, il est rare que le client demande une quittance. Sachez toutefois que vous pouvez tout simplement inscrire une mention sur la facture que vous lui remettez indiquant que vous avez été payé et que cela constitue une quittance. Il en est de même lorsque vous payez votre fournisseur et qu’il inscrit la mention « payé » sur votre facture ou votre état de compte. Cela équivaut à une quittance.

Les effets de la quittance sur l’hypothèque légale de construction

La loi prévoit que le créancier qui donne une quittance totale consent à la radiation de son droit hypothécaire. Ainsi, l’inscription d’une hypothèque légale au registre foncier peut donc être radiée lorsque le créancier donne une quittance totale.

Par contre, la quittance partielle n’entraîne que le consentement à une réduction de l’hypothèque légale. Cette réduction équivaut au paiement effectué.

Vous avez inscrit un avis d’hypothèque légale au bureau de la publicité des droits afin de protéger votre créance. Vous recevez un paiement de votre débiteur (celui qui vous doit de l’argent). Ce dernier a droit à une quittance de votre part. Il peut également vous demander d’inscrire cette quittance afin de radier (si la quittance est totale) ou de réduire (si la quittance est partielle) l’inscription de votre droit hypothécaire. Vous avez l’obligation d’inscrire la quittance seulement si votre débiteur vous remet la somme nécessaire pour le faire (frais d’inscription et frais d’acheminement de la réquisition au bureau de la publicité des droits).

Soyez prudent lorsqu’un donneur d’ouvrage vous demande de signer un formulaire de quittance qu’il a lui-même préparé. Ce formulaire peut contenir une mention qui prévoit la renonciation totale au droit à l’hypothèque légale de construction. Avant de signer une quittance, lisez-la bien et ne renoncez pas entièrement à votre droit hypothécaire dans le cas d’un paiement partiel, mais seulement pour le montant du paiement que vous avez reçu.

Exemples de quittance

La quittance est un écrit qui atteste d’un paiement et en libère celui qui devait de l’argent. Il n’existe pas de formules préétablies et le contenu de la quittance varie selon son auteur et les circonstances particulières de chaque cas.

En plus d’une quittance, un entrepreneur peut vous demander une déclaration solennelle ou une lettre d’état de situation pour confirmer que les salaires, les fournisseurs, les cotisations (CCQ, CSST) et les autres montants ont été payés.

Voici, à titre informatif seulement, des exemples simples de quittance que vous pourrez adapter à vos besoins. Notez que votre quittance doit refléter votre cas particulier.

Exemple de quittance lorsque le paiement est libératoire

Dans cet exemple, la quittance est effectuée au moyen d’argent comptant, d’un mandat postal, d’un chèque certifié ou d’un autre moyen offrant les mêmes garanties.

❶ Ce paragraphe est facultatif. La loi prévoit expressément que la quittance totale entraîne le consentement à la
radiation du droit hypothécaire et que la quittance partielle entraîne le consentement à la réduction du droit
hypothécaire. Il n’est donc pas nécessaire de l’ajouter dans la quittance.

Exemple de quittance lorsque le paiement n’est pas libératoire

Dans cet exemple, la quittance est effectuée au moyen d'un chèque non certifié.

Si vous acceptez un chèque non certifié et que celui qui paye veut avoir une quittance immédiatement avant que vous ayez eu le temps d’encaisser le chèque sans problèmes, alors il est important de mentionner dans la quittance que le paiement a été fait par chèque et que la quittance est conditionnelle à l’encaissement de ce chèque.

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.

Qu’est-ce qu’un cautionnement ?

Le cautionnement est un contrat par lequel la caution (généralement une compagnie d’assurance) s’engage envers le bénéficiaire (généralement le propriétaire) à exécuter l’obligation de l’entrepreneur si celui-ci n’y satisfait pas. Le contrat de cautionnement fait l’objet de dispositions spécifiques dans le Code civil du Québec.

Le cautionnement n’est pas une assurance. La caution est tenue de payer seulement si l’entrepreneur n’exécute pas son obligation, et elle dispose d’un recours légal contre lui pour se faire indemniser. En plus, la caution exige habituellement la signature d’une convention d’indemnisation par laquelle l’entrepreneur (ainsi que ses principaux dirigeants ou actionnaires) s’engage à lui rembourser toute somme qu’elle pourrait être appelée à verser en vertu du cautionnement.

Les principaux cautionnements utilisés en construction

Tous les cautionnements suivants peuvent être exigés d’un entrepreneur général ou d’un sous-traitant.

Cautionnement de soumission

Ce cautionnement garantit que l’entrepreneur choisi va respecter sa soumission et signer le contrat aux prix et conditions convenus (cela évite que l’entrepreneur retire injustement sa soumission ou présente une soumission qu’il n’est pas en mesure de respecter). Il est habituellement limité à 10 % du prix de la soumission ou à un montant fixe. En cas de défaut du soumissionnaire, la caution sera généralement appelée à payer la différence entre le montant de la soumission retirée et celui de la soumission subséquemment acceptée.

Cautionnement d’exécution

Ce cautionnement garantit que le contrat conclu sera fidèlement exécuté par l’entrepreneur. Il est habituellement limité à 50 % du prix du contrat.

En cas de défaut de l’entrepreneur, la caution sera généralement appelée à exécuter ou à faire exécuter les travaux selon les conditions et les limites énoncées dans le contrat de cautionnement.

Par exemple, la caution peut assurer le parachèvement des travaux si l’entrepreneur fait faillite en cours d’exécution de son contrat.

Cautionnement de paiement de la main-d’œuvre et des matériaux

Ce cautionnement garantit le paiement des ouvriers, des sous-traitants et des fournisseurs. Il offre une bonne protection aux sous-traitants qui peuvent être payés par la caution en cas de défaut de l’entrepreneur. Il est habituellement limité à 50 % du prix du contrat.

En général, les cautionnements émis pour les contrats du secteur privé protègent uniquement ceux qui ont un contrat direct avec l’entrepreneur ayant fourni le cautionnement, alors que les cautionnements des contrats du secteur public couvrent également ceux qui ont contracté avec les sous-traitants (soit les sous-traitants et les fournisseurs dits de deuxième ordre), en leur imposant toutefois l’obligation de dénoncer leur contrat à l’entrepreneur qui a fourni le cautionnement.

L’existence d’un cautionnement de paiement ne vous empêche pas de protéger votre créance par l’inscription d’une hypothèque légale de construction.

Comment bénéficier d’un cautionnement de paiement (main-d’œuvre et matériaux)?

Obtenir une copie du cautionnement

Il faut toujours obtenir une copie du cautionnement avant de commencer les travaux pour le lire attentivement et connaître les conditions qui permettent d’en bénéficier. Vous pouvez demander une copie signée du cautionnement au propriétaire ou à l’entrepreneur qui l’a fournie.

Ce type de cautionnement est habituellement exigé dans les projets de grande envergure ainsi que par les donneurs d’ouvrages du secteur public.

Dénoncer le contrat lorsque requis

S’ils sont couverts par le contrat de cautionnement, les sous-traitants et les fournisseurs qui n’ont pas de contrat direct avec l’entrepreneur qui a fourni le cautionnement doivent lui dénoncer leur contrat afin de pouvoir bénéficier du cautionnement.

La dénonciation est un avis écrit (préférablement envoyé par courrier recommandé) contenant des renseignements comme le nom du projet, la nature du contrat, le nom de l’entrepreneur avec qui vous avez un contrat, etc. Le délai de dénonciation et le contenu de l’avis peuvent varier d’un cautionnement à l’autre et doivent être scrupuleusement respectés.

Il ne faut pas confondre cet avis avec la « dénonciation de contrat » exigée en matière d’hypothèque légale de construction. Il s’agit de deux avis distincts qui ont des buts différents.

Présenter une réclamation dans les délais

Pour préserver le droit d’action contre la caution, il est généralement exigé de faire parvenir un avis écrit à l’entrepreneur, à la caution et au propriétaire, qui équivaut à une demande de paiement. Cet avis doit être habituellement donné dans les 120 jours de vos derniers travaux ou de la date à laquelle vous auriez dû être payé en entier.

Les modalités de réclamation et le délai peuvent varier d’un cautionnement à l’autre. Il est donc important de porter une attention particulière au contrat de cautionnement. Il est aussi préférable d’envoyer l’avis par courrier recommandé, ce qui est parfois prévu au contrat.

En matière de cautionnement, la notion de « fin des travaux » ne doit pas être confondue avec celle utilisée dans le cadre de l’hypothèque légale de construction. Ainsi, à moins que le contrat de cautionnement ne prévoie autre chose, la « fin des travaux » correspond habituellement à la date à laquelle le réclamant a effectué ses derniers travaux ou a fourni ses derniers services ou matériaux. Il s’agit donc de la fin de vos propres travaux et non celle de l’ensemble des travaux du projet.

Intenter une poursuite judiciaire dans les délais

En général, le cautionnement prévoit un délai de carence, c’est-à-dire une période pendant laquelle il est interdit de poursuivre la caution (habituellement après un délai de 90 jours après l’exécution du contrat).

Le délai maximal prévu pour instituer une action contre la caution est généralement d’un an depuis la date à laquelle la personne qui réclame a terminé l’exécution de son contrat.

Note : Ce document est un aide-mémoire. Il vous est transmis à titre informatif seulement. Il ne remplace pas l’opinion de votre conseiller juridique. Pour plus de renseignements, nous vous invitons à consulter le Service juridique de la CMMTQ. Toute reproduction est interdite.